為有力保證事情或工作開展的水平質量，時常需要預先制定一份周密的方案，方案屬于計劃類文書的一種。方案要怎么制定呢？
物業小區的管理方案 1
一、計劃目標管理
按恒基綠城物業制定的各項管理指標和創優方案，恒基綠城管理處各職能管理人員明確責任，授予權利，在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現目標動態控制，進行目標成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結合。
二、協調管理
運用協調管理的方法，解決在管理服務過程中經常發生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業主之間的矛盾和沖突。
——行政促動力，以行政職務權利為依托，以行政命
——競爭促動力，運用競爭手段促使相關方面關系的協調，如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務。
——輿論促動力，因勢利導利用輿論達到協調的目的
——管理者的凝聚力，具體情況為領導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力，這將是本區今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。
三、督導管理
管理處擬采用恒基綠城物業管理成熟的督導管理模式，對各職能部門實施指揮和指導管理。
——經濟管理，通過制定員工崗位和工作成績的工資制度，調動員工積極性。 ——法規管理，制定一套完整的規章制度和工作程序，以此規范員工言行，提高工作質量和工作效率。
——宣傳教育，通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神，職業道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質和工作水平。
（二）、激勵機制
激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯系的綜合機能，其作用旨在提高“內聚力”。
——實施日常管理目標責任制，增強管理層的工作主動性，按“國優”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工，作明確獎罰。
——實施獎金、破格晉級制度，調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度，獎金標準與工作表現和業績掛鉤，并可根據具體情況，對先進給予破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。
——依法管理，管教結合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同，關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業主提供優質服務。
（三）、監督機制
監督機制是實現物業管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現的偏差，保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。 ——管理者對機構內部工作人員進行監督。
——業主對管理機構及工作人員進行廣泛監督，形成多方面綜合監督體系。
——通過信息反饋等各種手段，實現監督管理的閉環機制，保證恒基綠城x物業管理監督機制的有效實現。
（四）、自我約束機制
——經濟利益促動自我約束機制，充分利用經濟措施去誘發管理對象、對利益敏感的`動機，由這種動機去?
——目標結構與責任相聯系的促進機制，將管理目標層層分解到個人以后，由分層次的子目標之間相互聯系而形成的促動機制。
——權利鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約的權利鏈條，形成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。
（五）信息反饋及控制機制
信息反饋渠道：
信息反饋控制方式：
（1）中央智能監控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業組配備的無線對講機等現代工具，及時反饋住宅區每個區域發生的任何情況。
（2）通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規章制度，實行規范化運作。
（3）流暢嚴密的運作流程，一環緊扣一環，一環監督一環。
（4）管理處主任、管理員的每月（日）檢查，通過總結評比獲取反饋信息。
（5）通過反饋信息的總評比，及時發現管理服務上的缺點、盲點，以便改進工作，提高服務質量。
（六）量化管理及標準化運作
1、量化管理
（1）每年根據ISO9001質量方針和總公司下達的任務，確定年度質量目標，對業主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。
（2）實行目標經營管理責任制，對管理處管理目標進行細化和量化，做出具體要求。
（3）管理處對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓課程、內容及課時。
（4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。
（5）財務運作量化，制定詳細的年度財務預算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理，提高效益。
2.運作標準化管理
（1）貫徹公司企業文化，包括企業精神、經營管理理念和發展目標。
（2）貫徹公司ISO9001物業管理質量體系，嚴格按照管理規程和操作要求運行。
（3）運用公司《員工手冊》，規范管理處員工的行為，提倡專業、規范、文明的行為表率。
（5）實施公司企業形象系統。
四、人員的配備
管理處人員配備1、項目經理1人
2、辦公室主任：1人
3、客服：2人
4、樓道主管1人，樓管員3人，
5、保潔工：6人
6、綠化工：2人
7、保安隊長：1人
8、保安人員：8人
9、工程部：3人
10、靈活機動人員：2人
物業小區車輛管理方案 2
為全面落實《城市道路交通文明暢通提升行動計劃（20xx—20xx）》，進一步規范城區道路停車秩序，凈化道路交通環境，保障道路交通安全暢通，結合文明城市創建工作，縣政府決定自20xx年xx月xx日起至20xx年xx月xx日，組織開展城區道路停車秩序專項整治行動。特制定工作方案如下：
一、工作目標
通過進一步加大輿論宣傳力度，優化停車資源配置，完善靜態交通管理設施，嚴格查處違法停車行為，實現城區道路停車有序，靜態交通秩序良好，為廣大市民出行和文明城市建設營造安全、暢通、有序的道路交通環境。
二、工作步驟
為確保整治工作平穩推進，達到預期整治目標，整治工作分四個階段進行：
（一）宣傳發動階段
結合文明城市創建工作和三年文明交通行動計劃，切實做好輿論宣傳工作，在各大新聞媒體上開展輿論宣傳，大造輿論聲勢，引導廣大市民自覺養成良好的停車習慣，規范停車、順向停車，有效緩解城區停車難、停車亂的問題。
一是加強入戶宣傳教育。加強道路沿街商戶、單位依法依規停車的宣傳，逐一入戶宣傳，堅決杜絕人為原因造成的停車困難問題發生；深入城區中小學校及幼兒園開展交通安全宣傳進校園活動，有針對性地開展對學生和接送學生車輛駕駛人的交通安全宣傳教育，杜絕接送車輛亂停亂放；深入機關企事業單位開展宣傳，教育引導機關干部職工、單位公車駕駛人帶頭遵守交通安全法律法規，自覺做到規范停車，發揮模范帶頭作用。
二是加強輿論宣傳教育。利用廣播、電視、報紙、網站等媒體，以“規范停車做文明駕駛人”為主題，開設論壇、訪談等專欄，刊播公益廣告；組織記者上路進行現場采訪和深度報道，集中曝光亂停亂放等違法行為和由此引發的典型交通事故、交通擁堵案例；通過短信平臺，向廣大手機用戶發送信息，在交警微信、微博開設評論欄目。
三是加強陣地宣傳教育。在公眾聚集場所，機關、企事業單位和公共交通工具上懸掛張貼宣傳標語，在主要路口擺放宣傳戧牌，向過往行人和非機動車駕駛人散發宣傳材料；在人行橫道入口處設置醒目的提示性標牌，利用道路上的電子顯示屏和主干道路口的戶外廣告牌，發布交通安全宣傳口號；在社區設置交通法規宣傳欄、黑板報，懸掛宣傳橫幅，播放交通安全警示教育片，使廣大居民知曉車輛停放管理有關規定，增強守法停車意識。
四是會議集中部署。縣政府牽頭召開會議，明確各單位工作職責，簽訂城區規范停車責任書，宣傳、督促、指導、提醒各企、事業單位職工主動關心、支持、配合城區停車秩序整治工作。
（二）排查整改階段
按照“保障交通暢通、優化資源配置、方便群眾出行”的目的，排查城區停車秩序亂點，挖掘道路停車資源，完善路內停車設施，提高現有停車資源的利用率。
一是排查停車資源。安宜鎮、開發區管委會負責調查轄區居民停車需求量，排查轄區內小區內現有的配建停車位數量、背街小巷可供臨時停車位數量；住建局負責排查路外停車場停車位數量，排查配建停車場被挪用的情況，及時督促整改；城管局負責排查人行道可供停放非機動車停車位；通過全面調研調查摸底，掌握現有停車資源、居民停車需求，為整治工作提供有效決策依據。
二是排查停車秩序亂點。公安局交警部門、轄區派出所負責排查梳理主次干道和支路停車秩序混亂路段、市民多次投訴停車問題路段，制定整改方案，突出整治重點，細化整治措施，落實整治責任，減少因違法停車造成的交通擁堵。
三是排查路內停車泊位。公安交警部門聯合住建、規劃、城管部門，負責對商業中心、老城區、老小區周邊等有停車需求的路段進行梳理，遵循道路交通有序、安全、暢通的原則，在不影響行人、非機動車正常通行的前提下按照有關標準規范設置占道停車泊位，完善停車設施建設，允許停放車輛的，設置停車位標志，施劃停車泊位標線。
四是排查完善禁停設施。公安局交警部門負責對采取禁停的路段進行排查，在禁止停放車輛的路段路口醒目位置設置禁停標志的基礎上，適當在路段中增設禁停標志，反復提醒駕駛人；在一些重要路段，輔助施劃禁停標線、拖移車輛標志，增強警示效果；xx等重要路段的人行道和非機動車道，視情設置護欄、阻車樁或擺放阻車石球等設施，阻止機動車進入。財政局負責禁停設施建設所需資金，并加強資金使用情況監管審核。
五是加快路外停車場規劃建設。按照“堵疏結合”原則，規劃局負責對城區路外停車場進行科學規劃設計，目前要對學校、醫院等重點部位規劃停車設施。對新建小區配建停車設施規劃要嚴格審查，對不符合規范要求，一律不予審批；住建局負責路外停車場建設和管理；安宜鎮、房管局負責對老小區停車場地改造宣傳、協調、建設，通過裁減部分小區綠化，拓寬小區道路，增設停車泊位；有序推動重點區域、公共綠地、廣場、學校操場空間復合利用，建設地下車庫或地上簡易式、機械式立體停車位，通過“上天入地”解決車位不足問題；物價局要結合城區居民收入，嚴格停車費審批，并加強停車場收費檢查工作，嚴防亂收費。堅持政府引導、社會參與、市場導向，鼓勵社會資本通過BOT、PPP等模式進入停車設施建設領域，多元投入新增停車設施。
（三）攻堅整治階段
進一步加強機動車停車秩序管理，將整治行動納入網格化管理責任，成立專門綜合執法隊伍，明確專人負責，加大各類違法停車行為的查處力度，規范各類車輛的停放秩序。
一是強化路面秩序整治。公安局、城管局要加強對“禁停街”和違停突出路段巡邏管控，白天要采取密集巡邏、貼單、拖移等措施，夜間以張貼違法停車提示單為主，及時查處違法停車行為，對影響交通的駕駛人不在現場的或拒絕駛離的堅決拖移，清理路邊“僵尸車”，形成嚴查嚴治高壓態勢。
二是強化視頻監控查處。公安局交警部門要充分運用電子警察、視頻監控等科技設備進行抓拍取證，科學增設點位，加大非現場執法力度，提高執法管理效能。對于非現場執法采集到的違停車輛，要利用短信的方式及時告知車主，進一步增強震懾力，擴大社會知曉度。
三是強化聯合執法機制。城管部門加強與公安、社區對接，對城區機動車占道經營進行拉網式整治，對攤販集中、容易回潮的重點、難點區域集中力量打“殲滅戰”；安宜鎮、開發區管委會要組織社區力量參與背街小巷停車秩序整治，動員道路沿線各單位落實門前承包制度，門衛保安維護門前道路停車秩序，及時制止違法停車行為；規劃、住建、人防、建管、城管等部門要聯合執法，監控檢查建設項目停車配建行為，整改不按要求配建停車設施、將停車設施挪作他用行為；交運局要強化出租車、公交車等重點車輛管理，始終保持對非法營運車輛打擊的高壓態勢，科學設點布局，有效支持配合整治工作。
（四）鞏固提高階段（長期）
各單位要按照責任制原則，抓好長效管理工作。整治辦要定期組織對專項整治工作進行督查考核，對禁停街、準停街、限停街進行抽查。
一是落實長效管理措施。不斷鞏固和深化整治成果，落實長效管理措施，公安、城管、交運等部門組建專業小分隊，嚴格查處占用盲道亂停車、在道路泊位外亂停車、不按道路泊位指定順序亂停車、在非機動車道亂停車、在交叉路口亂停車、占用消防通道亂停車行為，堅決防止回潮和反彈。
二是完善靜態交通組織。依據城市總體規劃，編制停車專項規劃；不斷優化共享停車資源，加強節假日期間停車組織，整合周邊公共停車場資源，行政機關開放內部停車設施，增設停車指示標志，指揮引導車輛有序停放；加強繁華商業區的停車管理，用足大型商場、寫字樓等配建停車設施，防止出現地下停車泊位空閑、占道停車泊位不夠用的情形；完善公共出行系統，優先發展公共交通，改善步行、非機動車出行環境，為市民提供更多出行選擇。
三是探索高能交通模式。順應互聯網+發展浪潮，依靠科技手段和專業人員探索開發智能軟件，實時監控、發布、管理城區車位使用情況，構建全縣統一的。交通大數據平臺。
四是切實運用問責手段。整治辦要通過視頻檢查、上路抽查、民意調查等方式對城區停車秩序整治工作進行督查考核，對因工作不到位、措施不落實，及時予以書面通報，按照責任分工，追究相關人員責任。
三、工作要求
（一）提高思想認識。開展城區停車秩序專項整治行動是文明城市創建、開展文明交通行動計劃的一項重要舉措，是為民辦實事的具體體現，是保障市民安全出行、解決道路停車難的一劑良方。各部門要牢固樹立大局意識，責任意識，切實將城區停車秩序專項整治行動作為當前及今后一件大事抓好、抓實。
（二）明確工作責任。要嚴格按照部門職責分工，層層傳遞工作責任，嚴密各項工作措施，嚴格按照要求完成各項工作任務，確保城區停車秩序專項整治行動扎實有效的推進。
（三）規范執勤執法。堅持規范執法，拖移違停車輛的，要全程進行攝像，要明確告知接受處理的地點；利用視頻監控系統抓拍的，要發送手機短信及時告知。要教育民警注意方式方法，注意工作態度，維護良好形象，堅決防止因執法不當、處置不妥激化矛盾，引發負面輿情炒作。
（四）強化考核評估。整治辦對各部門的專項整治情況要進行專門考核，定期通報整治進展情況。
物業小區管理方案 3
為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。
一、指導思想
以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。
二、服務范圍
社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水? 加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。
（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。
（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。
（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。
三、基本原則
（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區（小區）是：xx小區。
五、工作思路
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的`社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業化服務的實施對其進行長效管理。
（二）先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。
（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。
六、組織領導
成立全區社區物業化服務工作領導小組。
組長：xx。
副組長：xx。
辦公室主任：xx。
辦公室副主任：xx。
成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。
七、職責分工
區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；
區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；
區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；
區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；
區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；
區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。
八、方法步驟
（一）準備階段。
1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。
2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段。
1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。
2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。
3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。
（三）考核驗收階段。
1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關社區進行交流講評。
3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。
推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。
二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。
三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。
二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民積極參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐?
三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。
物業小區的管理方案 4
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌。
三、組織
物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經營環境圖
四、人事
人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。
序號崗位人數主要職責備注
1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。
2經營部主任1具體經營事務、人事等。
3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證
4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。
5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。
6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。
7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。
員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100。
五、經營預測
a)經營收入：19.14萬元(年度，以下省略)
物業管理費：11.34萬元
應收12.6萬元
30000120.35=126000(元)
預計收入11.34萬元(收繳率90)
維修服務費：0.5萬元
特約服務：5.8萬元
其他收入：1.5萬元
b)支出：20.25萬元
人員工資福利：14萬元
辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)
維修保養費用：1.5萬元
稅金：1.05萬元
不可預見費用：1.2萬元
c)潤虧：-1.11萬元
d)物業接管期間
前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)
e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月M
2(1)員工的工資和按規定提取的福利費
序號崗位人數工資標準工資合計
1經理112001200
2經營部主任1800800
3辦事員36001800
4物業管理員1800800
5安全護衛員75003500
6水電工1700700
7保潔員2400800
工資總額合計9600
工資總額合計：9600元/月；115200元/年
福利：11520023=26496(元/年)
合計：14..17萬元/年
(2)公用設施設備維修及保養費：1.5萬元
(3)綠化管理費：綠化率451.04萬M21元/年M2=1.04萬元
(4)清潔衛生費：2人xx月80元/月人=0.192萬元
(5)安全護衛費：7人200元/年人=0.14萬元
(6)辦公費：按管理人員工資總額25計算
5.52萬元25=1.38萬元
(7)固定資產折舊費：按10計算即1萬元
(8)稅費：按營收5.5繳納即1.052萬元
(9)保險費：暫不投保
(10)合理利潤：按營收8計算1.36萬元
但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月M2。
六、前期物業接管
a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。
b)物業接管驗收
既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的`驗收，以維護業主的合法權益。
是物業通過竣工驗收后，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收；
供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用；
房屋幢、戶編號已經有關部門確認；
落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位；
接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式
物業小區車輛管理方案 5
隨著人們車輛保有量的增加，小區車輛管理愈發成為一個問題。小區車輛管理方案是為了保證小區生活環境和居民安全和諧而提出的一種解決方案。本文將從三個方面來探討小區車輛管理方案的制定：規劃管理、設備配置和人員配備。
一、規劃管理
小區車輛管理規劃應該基于小區實際情況，制定出細致完善的管理方案。在一般情況下，小區車輛管理應該包括：小區停車位使用管理、小區人員出入管理和小區不良車輛管理三個部分。
小區停車位使用管理是小區車輛管理的基礎。要及時統計小區車位資源，制定出停車位的使用及管理規范。停車位應當優先分配給小區居民、車位業主和來訪客人，而對于未經授權的車輛和商家車輛，應該禁止入內。
小區人員出入管理是小區車輛管理的。關鍵。在進出小區的駕駛員應當進行身份驗證和車輛認證，并驗明目的地。同時，管理人員應當時刻保持關注，防止不能入內的車輛和人員混入小區。
小區不良車輛管理是小區車輛管理的重點。在小區車輛管理方案中，要設置嚴密的車輛出入口檢查機制，禁止不良車輛駛入小區。對于拒不遵守規定的不良車輛，可以聯系相關機構進行處理。
二、設備配置
要加強對小區車輛管理設備配置。根據實際情況，小區車輛管理設備配置應該包含以下方面：
1.停車場監控系統：安裝停車場監控系統可以提高對車輛出入的監督和管理，為日后的監督和事故調查提供有效證據。
2.人車識別系統：人車識別系統可以在不影響正常出入的情況下，對車輛和人員的身份進行驗證和識別。
3.車輛識別系統：車輛識別系統可以實現車輛信息的在線查詢和驗證，禁止不良車輛進入小區。
4.道閘設備：在小區門口安裝道閘，可以有效地防止不良車輛或未經授權車輛進入。
三、人員配備
小區車輛管理涉及小區生活安全，要做好小區車輛管理就需要有能力的人員來完成。在制定小區車輛管理方案時，應該考慮到對人員的需求，并根據實際情況進行配備和培訓。
人員配備應該包括：人員培訓和小區車輛管理主管。小區車輛管理主管負責規劃、制定和實施小區車輛管理方案，以及處理各種車輛管理問題。人員培訓是指對小區車輛管理工作人員的配備和培訓，提高他們的專業技能水平，充分了解規定和管理制度。
總之，小區車輛管理方案的制定是為了更好地保障小區居民的生活質量和生活安全。制定一套完善的小區車輛管理方案需要遵循規劃管理、設備配置和人員配備三個方面。只有充分考慮這些方面的內容，才能制定出完善的小區車輛管理方案，以最大限度地保障小區居民的生活和安全。
住宅小區物業管理方案 6
為進一步加強和規范住宅小區物業管理工作，促進城市社區建設和管理工作水平全面提升，現結合我縣實際，現將管理方案如下：
一、總體目標
以提升物業服務水平、營造文明宜居環境為目標，規范物業管理服務，完善、創新住宅小區物業長效管理機制，保障物業環境穩定有序。
（一）建立健全管理機制。建立健全監督管理體系，加強管理體制、隊伍和制度建設，加快建立“條塊結合、屬地管理、行業監管”工作體系。
（二）規范物業服務行為。充分發揮各行政主管部門行政監管和引導作用，強化協同物業管理各方主體責任，推動物業管理重心下移，進一步規范物業服務行為，有序推進住宅小區規范化、長效化管理。
（三）踐行為人民服務宗旨。以為人民服務為根本宗旨，著力解決群眾反映強烈、頻繁出現的難點和部門監管中的“短板”問題，力促業主滿意、社區和諧，切實提高人民群眾獲得感、幸福感、安全感與認同感。
二、工作措施
（一）建立健全縣、鎮、社區（村）三級物業管理體制
1．強化高位協調推進機制。成立縣物業管理工作聯席會議領導小組，縣政府分管負責人擔任領導小組組長，縣政府辦、文明辦、住建局為副組長；各鎮、縣相關職能部門（單位）為成員，各司其職，齊抓共管。領導小組負責全縣物業管理工作的組織領導、統籌協調和考核督查等工作。領導小組下設辦公室（簡稱縣物業管理聯席辦），設在縣住建局，縣住建局局長兼任辦公室主任，具體負責全縣物業管理服務工作的組織、協調與督查工作。
2．鎮、社區（村）履行物業管理職責。鎮設立物業管理辦公室（下稱“物業辦”），社區（村）設立物業管理工作站（下稱“物管站”）。
各鎮設立物業辦，負責轄區內物業管理工作；社區（村）設立物業站，確定物業專職人員，協助鎮做好物業管理有關工作，處理物業管理投訴和糾紛，實現本縣物業管理工作統一規范。
（二）建立有效的調度協作、定期調度和綜合執法工作制度
1．建立物業聯席會議制度。建立縣、鎮、社區（村）三級物業管理工作聯席會議制度，定期召開聯席會議會商各項工作，解決行業監管、體制機制建設、工作經費以及部門聯動協調等主要問題；鎮聯席會議解決人員機構、“四位一體”建設以及業主投訴問題；社區（村）聯席會議解決矛盾糾紛調處以及創建工作問題。縣聯席會議原則上每季度召開一次，鎮聯席會議每月至少召開一次，社區（村）聯席會議根據實際工作需要隨時召開。
2．建立定期調度工作制度。采取縣領導現場調研、縣物業管理聯席會議調度和縣物業管理聯席辦調度三種形式，鎮、社區（村）參照以上內容和形式自行調度。
3．建立物業管理綜合執法工作制度。加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、物業服務收費、環境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理，建立違規、違法行為投訴登記制度，在物業管理區域內顯著位置公布發改（物價）、公安、環保、城管等部門受理電話，依法處理物業管理區域內的違規、違法行為，有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查、處理，并將調查或處理結果答復投訴人。
三、工作內容
（一）建立“四位一體”工作制度。堅持和加強黨對物業管理工作的領導，建立和完善鎮、社區黨組織領導下的社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業聯動協作、共商事務的“四位一體”物業管理協調運行機制。鎮是推進“四位一體”工作的責任主體，具體負責“四位一體”管理模式的推進，牽頭督促檢查；社區（村）負責“四位一體”工作的組織實施，建立聯席會議、投訴處理、重大事項協商等工作制度；有條件的社區（村）可設立“四位一體”工作室，公示服務投訴電話，及時有效調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛，突出黨組織領導帶動作用，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，保障物業服務企業正常運營。
（二）建立小區樓幢（棟）長工作制度。在全縣所有小區按住宅的單幢或單元設立樓幢或棟長。通過自薦和業主代表推薦的'方式，將有責任心、有熱情、有公信力和肯講敢擔當的業主推選擔任樓幢（棟）長，鼓勵黨員自薦擔任樓幢（棟）長，協助業主委員會和社區（村）開展工作，協調處理矛盾糾紛。
（三）建立物業糾紛調解、投訴信訪工作制度。成立縣物業管理糾紛人民調解委員會。縣人民法院設立物業管理糾紛速裁庭和巡回法庭，就地審理有關物業管理糾紛案件；鎮設立物業管理糾紛調解中心；社區建立物業管理糾紛調解室。各調解機構按職責進行物業管理糾紛調處。對投訴人的網絡投訴、電話投訴、來訪投訴，制定具體的受理和處理辦法，達到解決問題、息訴罷訪的最終效果。
（四）建立桿線單位進小區管理制度。供電、供水、燃氣、通訊等各專營單位進入小區施工服務，嚴格按照規劃設計要求施工，不得隨意破壞道路、綠化等公共設施，不得亂拉線路，保證各專營單位的運行設施設備整潔、規范、有序。
（五）建立住宅小區物業服務考核機制。對縣城建成區住宅小區物業服務進行考核，實行獎懲激勵機制，所需資金由縣財政予以保障。
（六）落實物業服務企業信用綜合評價辦法。嚴格執行物業服務企業信用信息評價標準和物業服務項目經理信用信息記分標準，按信用信息的組成分類，抓好信用信息征集、信用等級評價、信用等級運用及監督管理工作，努力構建以信用為核心的市場監管體制。
（七）落實前期物業招投標制度。建設單位應當在銷售物業前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業，經物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，對前期物業管理的內容予以約定。
（八）落實住宅小區綜合竣工驗收和承接查驗制度。認真落實新建住宅小區綜合竣工驗收制度，各驗收部門認真履職，對未按圖紙施工、不符合驗收條件的責令建設單位限期整改，對未整改到位的不予通過驗收并按有關規定予以處罰。將住宅小區前期物業承接查驗納入房屋交付綜合驗收管理，承接查驗遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則，查驗工作由縣房管處組織，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，相關鎮物業辦、社區（村）物管站參加。鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。
住宅小區物業管理方案 7
為全面提升我市住宅小區物業管理和服務標準化建設水平，促進全市物業管理行業持續、健康、穩定發展，夯實創建全國文明城市基礎，根據市人民政府關于開展物業管理標準化建設工作要求，制定本管理方案。
一、指導思想
堅持 通過制定和實施物業管理服務標準，著力提高物業管理服務全過程規范化、標準化、專業化水平，推進物業管理服務提質升級，引導物業服務行業向現代服務業轉型發展，有力提高人民群眾的幸福感、獲得感。
二、提質升級和標準化建設內容
(一）實施標準體系，推進物業服務標準化
按照住宅品質分類管理要求和《湖南省住宅類物業服務項目物業服務導則》，制定推廣《婁底市住宅小區物業管理示范項目管理和服務標準(試行)》，推動全市物業服務行業的規范發展。
（二）完善內控管理，推進內部管理現代化
指導物業企業按照現代企業制度，完善法人治理結構，鼓勵企業加強內部管理標準化建設，提高自身管理水平，推動物業服務精細化、專業化、標準化和規范化，做大做強。
（三）強化黨建引領，推進基層治理現代化
加大社區黨的基層組織建設，堅持和發揮社區黨組織在小區事務管理中的領導作用，引導物業小區和物業服務企業建立黨支部，確保社區、業委會、物業企業“三駕馬車”協調高效運行。引導和鼓勵黨員領導干部、人大代表、政協委員及公職人員依照有關規定到業主委員會任職，業主委員會成員中黨員比例逐步達到50%以上，提高業主大會和業主委員會工作效率和水平。
（四）強化屬地管理，推進物業糾紛調處制度化
按照屬地管理、網格推進的原則，推動業主委員會備案、物業承接查驗備案、物業管理區域備案、物業服務合同備案、物業專項維修資金使用等物業管理監管職能下沉，建立健全市、縣市區、街鎮、社區四級物業管理監管網絡體系，加強對業主委員會選舉、備案、換屆等環節的監管，將物業糾紛矛盾解決在萌芽和基層，穩步提高業主自治水平。
（五）建立以信用為核心的物業市場監管體制
以省級信用監管平臺為基礎，以信用信息公示共享為依托，逐步建立紅黑名單制度，發揮四級監管網絡作用，進一步規范發展物業服務市場。
三、主題活動
（一）開展物業管理宣傳月活動。
每年的3月份確定為物業管理宣傳月，通過學習培訓、媒體傳播、上街宣傳、社區宣講、自媒體和微信造勢等方式，重點宣傳物業管理法律法規、物業服務標準、業主大會和業主委員會選舉運行機制、專項維修資金管理、電梯安全、消防安全等方面政策知識，進一步樹立業主“花錢買服務”和“物業小區是我家，建設小區靠大家”意識，讓全社會認可物業管理服務的價值，形成“小區是我家，建設靠大家”的和諧氛圍。
（二）改進物業服務窗口形象。
1.推行文明用語，促進物業服務文明
物業服務企業應當進一步規范服務行為，受托進行業主自用部分維修服務的，應當工完料清場地凈；推行文明用語，態度溫和，微笑服務。
2.統一著裝，掛牌服務，持證上崗。
物業服務企業應當要求物業管理服務人員在工作時間內統一著工作服裝，佩戴工作牌；著裝整潔、易于識別，工作牌標識清晰、易于區分、佩戴規范，工作人員舉止文明大方，精神飽滿，儀表整潔；工程技術和維修等人員應持證上崗。
3.進一步建立健全信息公開制度
各物業服務企業要切實尊重并維護業主、使用人對物業管理的知情權、選擇權、監督權。應在服務窗口懸掛物業服務企業的營業執照等，公示辦事制度、辦事程序、服務的內容和質量、收費項目和標準，公示受聘提供物業服務的物業管理區域的物業管理項目經理及相關服務人員，告示物業報修電話和物業管理區域、物業服務企業、縣（區）物業管理主管部門物業服務投訴電話；在物業管理區域主出入口設置物業平面示意圖和統一的宣傳告示欄，宣傳告示欄應當能宣傳業主（臨時）管理規約和物業管理知識、告示物業服務與監督投訴電話和相關專業部門服務電話等；在住宅小區（建筑物）主出入口設置告示欄，告知小區相關服務人員、報修電話、本物業管理區域投訴電話、項目經理電話等。
（三）做好物業管理示范項目的`評價及推廣工作。樹立行業標桿，發揮示范帶動作用。
（四）狠抓物業行業安全生產。堅持消防安全教育常態化，指導物業企業按照相關規定和要求建立微型消防站；定期開展電梯等公共設施設備和消防安全隱患排查活動、消防通道專項治理活動。
（五）積極開展創文管衛活動。持續開展“牛皮癬”廣告、樓道亂堆亂放、靜態停車秩序等環境專項整治工作，維護小區正常生活秩序。根據市創管辦等部門要求，有力推動愛國衛生活動的開展，搞好除“四害”、大掃除活動，創造和保持整潔、文明、舒適的生活、工作環境。
四、保障措施
（一）加強行業監管。一是進一步規范前期物業管理招投標活動，建立公平競爭的市場環境；二是進一步加強信息化建設，建立以信用信息為核心的物業管理監管與服務平臺，完善和發揮物業管理行業大數據在政府行政監管、社會治理和行業自律等方面的作用。
（二）加強宣傳引導。發揮新聞媒體、自媒體、公眾微信和官方微信、宣傳櫥窗等的作用，加大物業管理法規政策宣傳力度，大力弘揚社會主義核心價值觀，引導業主依法、守約，有序參與小區自治管理活動，樹立物業服務商品意識，大力倡導黨員領導干部、人大代表、政協委員和公職人員帶頭模范遵守物業管理相關規定，帶頭繳交物業服務費，形成共建共治共享格局。
（三）加強督促檢查。按照法律法規和創文管衛的要求，開展督促檢查，督促物業企業按照《湖南省物業管理條例》等的規定，全面推進物業管理服務標準化建設，全力提升物業管理服務水平，爭創物業管理示范項目。
五、有關要求
（一）提高思想認識。深刻認識住宅小區物業“提質升級及標準化建設”的重大意義。各物業企業要進一步提高思想認識，精心組織各項活動，讓標準化建設全過程真正成為提升物業服務水平能力的過程，進一步提高行業文明程度，努力提升行業整體形象，
（二）加強組織領導。各住建（人防）和住房保障服務部門要充分發揮指導、支持和協調作用，加強對物業服務標準化建設工作的領導，加大溝通協調力度，積極爭取各相關職能部門理解支持，形成工作合力。
（三）強化指導監督。強化事中事后監管，充分發揮“雙隨機、一公開”機制監管作用，對工作效果明顯的物業企業，予以通報表彰獎勵，對工作落實不力的物業企業，予以通報批評，并記入企業不良行為記錄。
物業小區車輛管理方案 8
隨著城市化的不斷推進，越來越多的人選擇了居住在小區內，但是隨之而來的問題也愈發突出，其中最困擾人們的就是小區內的車輛管理。為了解決這一問題，小區需要制定有效的車輛管理方案。
一、建立完善的管理規定
小區車輛管理的第一步是建立詳盡的管理規定，包括小區內的地面和地下車位規劃、車輛通行和停放的時間規定、臨時停車停放標準和收費標準、如何處理違規停放車輛的處理方法等等，同時規定好管理工作的責任和交通安全的制度。
二、管理人員的配備
小區需要配備專業化管理人員，他們能夠監督和執行車位管理規定、協助大家擺放停車位號碼等，確保車位信息與車位使用實際情況一一對應，避免出現混亂的情況。同時，車位管理人員需要有好的服務意識，及時處理業主與來訪人員的不正常行為，維護良好的居住環境。
三、嚴格管理制度
在小區內要建立車輛進出管理制度，禁止未經授權的車輛進入、離開小區，車輛進出都需要通過車號識別牌和門禁系統進行管理，保障小區的行人和車輛安全和侵入小區的安全。同時，對非法停放的車輛要按照相關規定進行罰款等處理。
四、文明駕駛的。宣傳
小區需加強文明駕駛教育和普及工作，保證車輛駕駛人員提高文明意識，加強安全意識，遵守交通規則，注重行人和其他車輛的安全，以此推進社區綠色出行理念。
五、合理收費的制定
應該根據小區內所有車位的情況制定出合理的收費標準，保證小區停車場體現合理評價，并根據不同車位配備收費標準，提高小區停車收費收益。
綜上，小區車輛管理方案制定為小區居民提供了更好的生活環境和交通安全保障，同時也要求小區居民和車輛管理人員嚴格遵守相關規定，以此保證小區的秩序和安全。只有小區管理人員策略科學，居民加強管理，車輛駕駛人員具有高度的安全意識，我們才能夠營造一個良好的社區環境。
小區物業管理方案 9
在物業管理中，安全保衛服務是基于業主與物業管理公司按照物業服務合同的約定，為維護物業管理相關區域內的秩序而產生的，是物業管理服務的一項重要內容。而在 2005 年，北京市消協開展過一個住宅小區物業管理狀況的調查，其中對小區安全保衛感到不滿意的達到 32.8% ， 35.1% 的業主表示，因小區安全保衛措施不利，其人身、財產安全受到過損害。可見，住宅小區的和諧安寧已?
小區物業管理中的安全保衛工作涉及內容多而且范圍廣，具有專業性強、管理與服務并存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現安全隱患或事故。對于物業管理這個微利行業來講，物業管理企 所以，除在加強小區條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業的安全管理隊伍，就成了物業管理活動中的重中之重。物業管理企業在物業管理的安全保衛工作中應該重點做好做好以下方面：
一、健全安全管理制度和完善崗位責任制，明確約定物業保安服務的責任
1. 在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業保安服務的責任和義務作出明確的規定，使物業管理企業和業主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后，各物業管理企業應根據本公司的實際情況，對安保服務制定完善詳盡的規章制度。這不僅是對物業的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，及時修改和完善，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛工作不當給物業管理企業帶來的風險。
2. 在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，把物業安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存，對所制定的規章制度做及時地調整、修改，并進行總結。這不僅是管理規范的體現，也是日后追溯責任的重要依據。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。
二、加強對物業安保人員的培訓，建立專業化的安保隊伍
物業管理企業的安保管理，歸根到底取決于員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業化的隊伍。
1. 管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。
只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業務知識和業務技能；同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業主和公司利益的同時，也能保護好自己。
2. 組織安保人員認真學習有關的安全
保衛知識，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具，如消防用品 , 定期進行檢查、試驗、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態。
3. 嚴格貫徹執行安保法規 , 落實各項安全制度和措施。
物業管理企業應由主要的領導組織成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業安全管理機構，如保安部或委托專業的保安公司，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協調，而不能把它作為一個附屬的。機構放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經理，配備必要的安全保衛人員。安全保衛人員必須要有較高的素質、業務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。
4. 管理好安保監視中心的各種設備、設施 , 保障監視中心始終處于正常工作狀態。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他安全管理器材設備 ( 如交通通訊和防衛設備 ) ，要確保其始終正常工作，否則先進的安防設備形同虛設。
三、組織安全宣傳教育 , 動員和組織區內群眾接受教育
增強安全意識
任何物業，其治安工作都須依靠執法部門和周邊社區的保衛力量。維護好社區的公共關系，就會從根本上擴大小區安全性范圍。
1. 物業管理企業應與當地轄區社區人員保持密切聯系，緊密合作，與當地片警保持良好的關系，及時了解當地治安情況，掌握犯罪分子動向，確保轄區物業的安全。如物業管理公司通過巡邏發現有作案嫌疑的人員應及時詢問并交公安機關處理；對發生不法侵害的行為，應當及時采取相應措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機關處理，如果不法侵害已經發生，應及時報告公安機關并保護好現場等等。加強與公安機關的合作，可以最大限度地減少物業管理區域內因外來第三人的不法行為導致業主人身傷害案件的發生。比如深圳某物業公司由轄區派出所組織的片區聯防會議，通過定期驗收轄區治安狀況，通報治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區關系，擴大治安力量，從而降低案發率，保證物業轄區安全，取得了較好的效果。
2. 在遇到特殊緊急情況時，如住用戶家中和辦公區域，發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當防衛的做法，但在采取其它方式(例如破門前)時，尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等)見證，以規避風險，減少損失。
四、加強突發事件的預防與處理
應急突發事件：可分為突發事件、自然災害、消防事故等，對于這此事件關鍵要做好預防工作。對于自然災害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區自然環境，熟悉當地氣候、地質等狀況。比如暴雨，季節性臺風等，對物業小區易造成損害的地方及時采取預防及應對措施；對于突發事件，要本著及時、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理；對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰備隊伍，平時加強訓練及消防培訓，季度性地進行消防演習。這樣不僅能檢驗小區內的消防設施設備，而且可以進一步鍛煉義務消防員的業務技能，還可進行消防宣傳，使業主和用戶增強消防意識，樹立消防的觀念，減少火災事故發生頻率。
五、加強對停車場、車輛的管理
加強停車場管理，有利于維護交通秩序，保障業主人身、財產安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業管理活動中的重要環節和組成部分，同時也是物業管理企業參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時碰車、撞車、車輛被盜現象頻繁發生，產生糾紛多，解決困難；加上車輛價值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴格的訓練，加強管理，在車輛進入小區時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防范設備，適當配備先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等，才能有效的確保車場安全運行。
當然，我們更要學會利用資源來解決社區安保建設資金、設施、器材缺乏等嚴重問題，達到設施、器材資源的共享。走資源共享的社會化道路，實現住宅小區安全保衛建設的穩步前進。
物業小區管理方案 10
為進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水?
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率到達90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90%。
2、新建住宅小區推行招投標率到達100%；2019年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率到達100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率到達100%。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要到達80%以上成立業主大會和業主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作資料
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際狀況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的。房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監督。
四、物業費的成本測算
管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
物業小區車輛管理方案 11
在現代社會中，小區車輛管理已? 小區車輛管理不僅影響到居民的出行安全和秩序，也對社區的環境和文明創建產生重要影響。因此，建立一套完善的小區車輛管理方案是非常必要的。
一、小區車位管理
小區車位管理是小區車輛管理的核心問題，只有有效地管理小區內的停車位，才能保障小區內車輛的停放安全，減少車輛造成的影響。小區車位管理方案應包括以下幾個方面：
1.車位規劃和設置
小區應根據居民和車輛的情況合理規劃車位，并合理設置、標注車位，確保各個停車位的使用方便和規范。
2.車位劃分和分配
小區應將車位進行劃分和分配，向小區居民提供車位分配的具體規則和使用方式，以避免車位混亂和不當使用。
3.車位管理和維護
小區應定期對車位進行管理和維護，包括對車位進行清理、維修和補漆，確保小區內的車位整潔、安全和規范。
二、車輛進出管理
小區車輛進出管理是小區購車管理最基本的環節之一，車輛進出管理涉及到了小區內防止盜搶、交通秩序、公共安全等多方面的問題。車輛進出管理方案應包括以下幾個方面：
1.進出口的布置與管理
小區應根據居民和車輛的情況合理設置進出口，以及設置通道類型、交通方向、禁止停車標志、禁止左轉等交通標志，確保車流暢通和交通秩序。
2.車輛進出的控制和管理
小區應采取有效的車輛通行管理措施，例如設卡管理、雙向互鎖、視像監控系統等等，確保車輛通過進出口時被控制住，避免非法車輛進出，保障小區車輛安全。
3.物業管理的配合
小區車輛進出管理必須得到物業的配合和支持，物業應積極協調居民停車、指揮車輛行駛，監測車輛進出情況，以便于及時處理。
三、車輛管理和維護
小區車輛管理和維護是小區車輛管理的重要方面，車輛管理和維護包括了對小區內車輛數量、車輛安全、車輛環境、車輛文明等方面的管理。車輛管理和維護包括以下幾個方面：
1.車輛數量的控制
小區應對小區內車輛數量進行控制，限制小區居民擁有車輛的數量，避免小區內車輛數量過多、排放物過多、交通擁堵等問題。
2.車輛安全的`管理
小區應對小區內車輛安全進行管理，制定相應的車輛安全管理方案，保障小區內車輛行駛安全。
3.車輛環境的保護
小區應加強對小區內車輛環境的保護，加強車位清掃和車輛保潔工作，保障小區環境的衛生和整潔。
四、車位費用管理
小區車位費用管理是小區車輛管理的一個重要環節，車位費用管理直接關系到小區居民的利益。小區車位費用管理方案應包括以下幾個方面：
1.車位費用的收費標準
小區應制定合理的車位收費標準，確保車位費用的公平合理。
2.車位費用的收取時間
小區應對車位費用收取時間進行管理，對費用的繳納時間、退費、收款收據等進行規定和監督。
3.車位費用的使用管理
小區應對車位費用的使用管理進行監督和檢查，避免車位被未繳費的車輛占用，確保車位資源的使用效率。
總之，小區車輛管理方案的建立和實施，是維護小區交通秩序和居民安全的必要手段，小區應不斷完善小區車輛管理體系，提高居民對小區車輛管理的認知，促進小區的和諧穩定發展。
住宅小區物業管理方案 12
為加快推進社區治理創新，加強城市管理，進一步提升住宅小區物業管理工作水平，為進一步加強轄區住宅小區物業管理工作，現結合街道實際，制定本管理方案。
一、總體目標
一是有序推進無物業小區物業化，有物業小區規范化工作，并形成工作機制；二是從強化社區管理職能、完善服務功能、保障改善民生的現實需求出發，實行業主自治、專業服務與政府監管相結合，堅持“讓居民參與、讓居民得益、讓居民滿意”的工作宗旨，著力改善住宅小區的物業管理現狀，加快實現東市街道公共服務水平走在全區前列，創建基層社會治理新格局。
二、基本原則
（一）屬地管理，齊抓共管。建立健全小區物業項目屬地管理機制，充分發揮社區（村、居）指導監督業主自治組織和預防化解物業糾紛的作用，街道辦事處是小區物業管理的責任主體，社區是落實主體，業主委員會是實施主體，物業服務企業是執行主體，綜合協調解決小區物業管理中遇到的問題；加大物業管理工作宣傳力度，分區域、分層次推進專業物業管理全覆蓋，堅持市場化有償服務，逐步增強居民繳費意識，實現長效管理。
（二）分類管理，全面覆蓋。根據新建商品房小區、老舊小區、拆遷安置小區及保障房小區物業設施運行管理的不同情況，進行統一規劃、分類管理，實現物業管理服務全覆蓋。
（三）市場主導，政策扶持。完善小區物業服務市場化、社會化、專業化運作機制，提高物業服務標準化水平。對因環境條件限制，難以實行市場化運作的小區，予以相應的'政策扶持，保證物業服務正常運轉。
三、目標任務
在20xx年4月底前，街道無物業小區50%以上要成立業主委員會，在20xx年6月底前，街道無物業小區50%以上達到物業化管理；在20xx年底前，無物業小區實現90%以上達到物業化管理的目標任務。
在20xx年6月底前，物業小區全部達標的目標任務。
20xx年底前，全面實現我區無物業小區物業化，有物業小區規范化的整體目標。
四、工作舉措
（一）無物業小區物業化
1.強化銜接。無物業小區要與老舊小區改造有機銜接，做到“改造一個，物業一個，改造一批，物業化一批”，改造完成之后，3個月內無物業小區實現物業化。
2.摸清底數。各社區要全面梳理轄區內無物業小區，按照封閉式小區、半封閉式小區、開放式小區進行分類統計，仔細摸排小區常住戶數、非常住戶數和家庭基本情況，并將有關情況報送至街道物管辦。
3.周密準備。街道召開街道物管辦及社區主要負責人參加的業務培訓會，統一思想、明確工作目標。對于無物業小區，積極推行市場化的物業管理方式，由小區成立業委會或物管會通過招投標選聘物業服務企業進行物業管理。
4.充實力量。實施無物業小區包干領導責任制，包干班子到社區進行督督促導、統籌協調、積極化解各類問題。街道要配齊配強物業辦工作人員，物業辦至少要有2名專職工作人員。
5.加強宣傳。通過多種方式落實物業管理市場化服務，逐步實現無物業小區物業服務的市場化、專業化管理。在無物業小區要加強宣傳，倡導居民交納物業服務費的意識，逐步引導業主養成“享受服務、承擔費用、接受管理”的習慣。
6、強化督導。街道物管辦建立工作督導機制，通過召開推進會、通報、實地督導等方式，督促各社區按照規定的時間節點完成工作目標。
（二）有物業小區規范化
1.分級評定。社區要對目前已有物業的小區開展評定，重點圍繞繳費率、滿意度、入住率、公正透明、基礎服務、環境衛生等方面展開綜合評價，按照有待規范、一般規范、較規范3個等級進行分類，并報送至街道物管辦。
2.強化指導。正視物業小區規范化管理等工作中存在的問題和短板，對需要改選業委會或更換物業公司的小區，社區要嚴格按照《上饒市住宅物業管理條例》給予督促指導，著力解決小區環境秩序不佳、物業服務品質不高、物業管理亂象較多等問題，積極探索科學管理小區的新體制。
3.加強考核。街道社區配合區住建局加強對物業服務企業的動態檢查考核，建立物業服務企業信用信息管理及信用評價體系。在日常管理的基礎上，協同區住建局每季度開展1次集中檢查考核，并結合潔凈小區評選開展評級工作。根據考核結果，對物業服務企業進行分類分級管理，與政策扶持、榮譽獎勵、項目承接等進行有效銜接。
4.規范管理。全面提升物業小區規范化管理工作水平，落實轄區屬地管理責任和物業服務企業首負責任，20xx年開展實施“物業管理品質提升年”活動，強力推進物業服務品質提升行動，扎實開展創優達標評選活動，凈化物管市場，用實際舉措抓好物業小區規范化管理。
五、實施步驟
（一）宣傳部署階段
各社區要摸清底數，廣泛開展宣傳動員工作，通過黨建聯席會、民情懇談會等形式，激發居民對小區建設和管理的主動性、積極性，引導居民對新管理模式有認同感、歸屬感。
（二）啟動實施階段
試點小區要召開業主大會，選舉業主委員會，因客觀原因未產生業主委員會的，可先由小區所在地社區（村、居）民委員會成立物管會，制定業主大會議事規則，公開招投標引進物業公司，并完成試點工作。對已有物業小區按照屬地管理原則實施監督，正確處理物業管理公司和業主委員會的關系，逐步提升物業公司及業主滿意度、管理品質及服務水平。
（三）整改提升階段
街道住宅小區物業管理工作領導小組要針對暴露出的問題，進行系統梳理，提出解決辦法，整體提升物業小區及無物業小區物業化管理水平，完善實施辦法，建立健全工作機制。
（四）全面推進階段
全街道全面開展無物業小區物業化工作，確保在20xx年底我街道無物業小區物業化工作實現90%（其中：居民繳納物業費達到85%，居民對物業服務滿意率達到85%），物業小區全部達標的目標任務（其中：居民繳納物業費達到90%，居民對物業服務滿意率達到90%）。
（五）重點攻堅階段
對全街道尚未開展無物業小區和物業小區規范化工作開展重點攻堅，確保20xx年我街道無物業小區全覆蓋，有物業小區從達標到規范的工作目標。
六、保障機制
（一）加強組織領導
成立街道住宅小區物業管理工作領導小組，由街道黨工委書記任組長，街道黨工委副書記、辦事處主任任第一副組長，街道其它班子任副組長，成員由街道站（辦、所）負責人和各社區黨委書記組成。領導小組下設辦公室，街道分管領導兼任辦公室主任，辦公室設在街道物管辦。對重、難點小區成立工作專班。
（二）建立工作推進例會制度
街道每月組織召開住宅小區物業管理工作領導小組成員工作推進會議，主要是調度各社區工作開展進度、解決物業管理工作中出現的重大問題和突出矛盾、研究分析確定下步工作重點。街屬各部門、各社區應齊心協力、共同開展工作，提高全街道小區物業管理服務水平。
（三）嚴格考核獎懲
將物業管理工作納入社區年度工作目標責任制，單設20xx年度街道經濟社會發展單項獎，落實考核獎懲制度，確保小區物業管理工作正常開展；加大對物業服務企業的引導和扶持力度，對日常管理和年度考核不達標的物業服務企業責令限期整改，對整改不到位或違反規定惡意退管的物業服務企業報送區住建局，取消評優評先資格，記入誠信檔案，直至取消參加信州區物業服務項目的招投標活動資格。
小區物業管理方案 13
xx年，在xx和xx的直接領導和大力支持下，我公司圍繞“依托x、開拓發展、做大做強”的發展思路，創新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業管理工作的發展要求，在強調“服務上層次、管理上臺階”的基礎上，通過全體員工的共同努力，較好地完成了全年各項工作任務。截至12月底，我公司共實現收入xx萬，總體實現收支平衡并略有盈余，基本走上了自主經營的發展軌道。現將我公司20xx年主要工作總結如下：
一、xx工作任務完成情況
(一)以物業管理和工程維修為重點，全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務
在物業管理方面，我公司順利完成了各小區及辦公大樓的物業管理工作，此外，受xx委托，我公司負責了xx臨時停車場經營管理工作，取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務。在物業工程維修方面，我公司完成了裝修工程9項，各小區房屋維修共387套，其他各小區零星維修改造工程13項，進一步改善了辦公大樓的辦公環境和各小區的生活居住環境，確保各項工作的順利推進。統計數據表明，我公司共投入工程維修費用679.49萬元，是去年的兩倍多。
(二)完善各項規章制度，建立健全內部管理機制，進一步深化企業管理體制改革
20xx年是我司轉變業務職能和下屬公司合并重組的關鍵年，我公司敢于迎接挑戰，主動把握機遇，在加強物業管理和內部管理上做文章，按照現代企業制度的標準和要求深化管理體制改革。我們經過對目前形式的認真分析和準確定位，轉變以前僅對安置小區做好日常維護管理的單一工作模式和發展思路，把擴大服務范圍、提高物業管理水平、參與市場競爭，主動開拓城市公共物業管理市場作為今后可持續性發展道路，為此，我們建立健全了一系列適應公司自身發展需要和市場競爭需求的規章制度，如《物品采購暫行規定》、《廢舊物資管理規定》、《加班制度》、《維修工程監管工作規定》、《小區管理目標責任考核表》(包括辦公內務、安全防范、車輛管理、機電設備、綠化衛生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業管理有償服務規定》等，為公司發展的規范化和可持續化奠定了基礎。
同時，本著開源節流、多勞多得、提高小區管理服務水平的原則，在我公司管理的各小區內建立并推行了經營目標責任制和管理目標責任制，對小區進行年度經濟指標與服務指標的考評。實踐證明，該項制度不但減少了業務成本，增加了公司的經營收入(見下表1)，而且激發了服務中心全體員工的積極性，提高了他們的工作能力和效率，進一步明確了小區服務中的責、權、利，保證小區物業管理的良性、高效運作。此外，我公司還統一規范了各小區服務人員的服飾，加強禮儀培訓，公司的對外形象煥然一新；推行了保安人員星級考核制度，為建立更優秀、精干的保安隊伍奠定了基礎。
表(略)
同時，我們清醒的認識到制度建設的關鍵在于落實，因此，我公司不斷加大檢查和執行力度，發現問題不回避，及時糾正，確保各項工作有計劃、有依據、有落實地穩步展開。
(三)加強企業文化建設，構建環境整潔、管理有序的和諧小區，打造悅華物業品牌
為加強企業本部和服務社區的文化建設，創建了公司網頁，為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺；不斷豐富公司季刊內容，已嘗試在小區內向住戶派發，加強公司的品牌宣傳，使住戶能更好的了解我公司的各項業務，增加了他們的認同度和信賴度；結合各小區的實際情況，舉辦了各種類型的社區文化活動，累計投入6.5萬活動資金，與去年同比增長了333.33%，增強了與住戶互動和溝通，其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區xx運動會，取得圓滿成功，在住戶中引起了強烈反響，得到了他們的大力支持。此外，我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用，為小區居民提供了良好的休閑娛樂環境，為構建和諧小區創造了條件。
(四)參與市場競爭，積極拓展公司業務
我公司于接手大樓的后勤工作，經過幾個月的努力，對飯堂部分設備設施進行了維修，完善了各崗位分工，做好設備設施的維修及辦的保潔工作，并全面開展了對大樓機電設備的保養工作，為x良好的工作環境和后勤服務提供了有力保障。
我公司把通過ISO質量認證的審核作為奮斗目標，通過多種形式做好品牌宣傳，以x停車場? 我公司承接x停車場經營管理工作，投入大量人力物力，并加強了基礎設施的投入。期間，停車場累計停放約30000車次，總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位，車場管理井然有序，既無堵車現象發生，沒有發生任何事故和投訴事件，同時也取得了良好的社會效益，圓滿完成上級交付的任務，為今后拓展公司業務，打造xx公共物業管理品牌積累了寶貴的經驗。
(五)加強員工隊伍建設和人力資源儲備，構建團結共進團隊
在員工隊伍建設方面，公司一方面嚴格管理，對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換；另一方面，開展人性化管理，合理進行崗位調整，營造良好的工作氛圍。我們通過與xxx學院共同建立校企合作關系，建立“xxx學院實習基地”，為公司進一步發展儲備了人力資源；安排員工參加多種培訓，提高公司工作人員的業務能力和綜合素質。
我公司重視團隊建設，一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖，例如，中秋節組織遠離家鄉的員工聚餐，并舉行文體活動；另一方面，讓員工認識團隊價值，將自身利益和發展與公司的興衰相關聯，促使全體員工形成一支富有戰斗力的和諧共進團隊，以滿足公司不斷變革創新和成長發展的需要。
(六)強化安全意識，建立安全責任關聯制度，始終把安全生產作為一切工作的根本
確保服務社區住戶的人身和財產安全是物業管理工作的基本要求，也是至關重要的工作內容。為此，公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務知識和安全防范技能，對全體員工進行經常性的安全生產教育，并適時舉辦安全生產知識培訓和防火安全練兵活動；另一方面，建立安全責任關聯制度，將安全生產與相關責任人的收入和責任擔保掛鉤，明確一旦出現安全事故，相關責任人應承擔的安全責任和經濟責任，確保為小區創建安定的。居住生活環境。20xx年，我公司管理的各小區沒有發生一起因公司職工瀆職引發的安全生產事故。
(七)加強紀律教育，扎實推進黨風廉政建設和精神文明建設
我公司結合實際情況，組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學習活動，參加七月紀律教育月學習動員大會、聽報告、觀看錄像，還組織大家學習反腐倡廉的文章，重溫新黨章，牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據工作業務需要，將學習人員的范圍擴大到小區服務中心，以“八榮八恥”為主題，組織員工進行學習心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負責人開展治理商業賄賂專項工作和紀律教育學習，進行了自查自糾工作，針對存在的與可能發生的問題進行了討論、分析，制定整改措施，落實整改責任。今年，我公司實現所有經濟類合同或協議的簽訂實行雙經辦人制度，確保合同的公平、公正。經過整改，公司內部加強了廉政建設工作，提高了干部職工的職業道德素質，在我公司的物業管理工作中不斷涌現好人好事，受到住戶好評。
二、存在的主要問題及難點
一是物業管理員工隊伍文化程度不高，整體素質相對偏低；再加上小區管理人員和保安隊伍變動相對頻繁，他們一方面對新環境不能及時適應，溝通協調不足，另一方面大多沒有接受比較專業的物業管理技能培訓，工作能力欠缺，導致工作效率較低。
二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進，企業文化與社區文化建設處于起步階段，缺乏經驗，仍然需要不斷探索和總結經驗。
三是由于體制等各種客觀原因，企業的激勵制度不完善，對企業持續發展有一定的限制。
三、20xx年工作計劃與思路
20xx年，我公司將繼續以科學發展觀和黨的十五屆六中全會提出的構建和諧社會為指導思想，一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務，另一方面，繼續加強公司自身的各項制度建設，進一步拓展業務范圍，提高服務質量，創建有信譽、有實力的物業管理品牌。
(一)進一步創新工作機制，內強管理，外拓業務，使公司的發展再上一個新臺階
經過這幾年的努力和發展，以及市建委和辦黨委的大力支持，我公司各項工作不斷規范，業務范圍進一步擴大，20xx年我們將進一步創新完善工作機制和管理模式，進一步強化內部管理水平，繼續鞏固及完善現有各項制度，深化內部機制改革，試行定員定崗定酬及費用包干制度，繼續實行小區經營目標責任制及管理目標責任制，向管理要效益；依托城建，充分發揮自身優勢，希望能在繼續做好每年交易會車管工作的基礎上，把進一步開拓物業管理新市場當作一項重點工作來抓，促使公司的發展狀況和經濟狀況有明顯好轉。
(二)加強企業和社區文化建設，打造xx物業品牌
我公司在完成中心工作任務的基礎上，20xx年繼續將重點放在企業文化與社區文化的建設上，繼續完善公司的網頁、季刊，努力搞好小區的社區活動，把深入拓展企業文化與社區文化的建設作為我公司拓展服務深度與提升服務質量的突破點，繼續推進黨風廉政建設和精神文明建設工作，不斷加強小區的物業管理工作，提升市場競爭力。
(三)加強人力資源的培養與人才隊伍建設
要加強培訓和學習力度，以提高其業務素質和整體管理水平；加強對高技術、高能力人才的引進，并通過培訓挖掘內部技術潛能，發現、培養和儲備技術人才。通過與xx學院校企共建物業管理專業實習基地，選拔優秀畢業生，加強人才隊伍建設。
小區物業管理服務方案 14
物業服務要結合自身的實際情況、管理架構、員工素質層次結構及管理服務樓盤的品種類型，進而總結升華自己企業的價值觀發展取向和發展戰略，形成自身的體系，去引領企業發展和凝聚員工的歸屬感。
一、企業文化是企業的靈魂和精神支柱，著名的經濟學家于光遠先生說過“三流的企業靠生產，二流的企業靠營銷，一流的企業靠文化。”物業企業只有在不斷建立和完善自己的企業文化體系，才能形成促進企業發展的強大動力。
二、物業服務企業要建立科學完善的制度及考核體系：
(一)《BI行為規范》，制定一套文明、規范的員?
(三)《管理處各崗位員工職責》制定各個服務崗位的`工作職責及服務標準；
(四)制定〈各崗位管理標準作業規程〉各個服務崗位規范工作流程；
(五)各相關崗位工作經濟指標的考核辦法；
(六)統一規格內容的各種登記薄及表格的規范填寫；
(七)執行力，落實各項制度、規定及服務標準的監督檢查獎罰辦法。
三、必須做好六項基礎性的物業服務工作：
(一)房屋公共部位的維修；
(二)公共區域設施設備的管理運行與維修維護；
(三)管轄范圍內環境綠化保潔工作；
(四)公區秩序的安全與維護工作；
(五)各種資料檔案的規范管理；
(六)綜合性的業主、客戶文明服務工作。
四、引進和培訓高素質人才，全面提高企業的服務品質，不斷的組織中層骨干人員外出學，考察先進物業企業的理念和做法，開拓視野，引進經驗，提升自我，結合實際進行融合，創造出自己的先進服務方法、措施和理念。物業服務行業的員工流動性很大，新的員工面孔不斷在出現，如不及時的思想改造和物業知識、技能、經驗的培訓，整體物業服務水平就得不到提升，所以必須制定培訓計劃，不斷地組織員工進行理念思想培訓、物業知識培訓、崗位經驗技巧培訓。
五、突破傳統管理服務內容，開展深層次的多元化服務和產品多樣性服務，比如向業主開展房屋中介出租出售信、家政服務、室內家電維修等有償服務。
六、努力使業主的物業實現保值增值。
七、加強物業服務的宣傳；通過樹立宣傳牌匾，開展各項活動。比如內容可以展示通知、公告、，服務細則、理念、物業收費標準、企業內部好人好事、溫馨提示、天氣預報、消防知識等等，讓業主感覺到物業像親人的感覺。
文化是企業發展的導向，價值觀是企業發展的核心，人才是企業發展的活力，品質是企業發展的基礎，規模是企業發展的戰略，創新是企業發展的永恒。
如果從以上這七項措施來加強內功建設，定能打好管理與服務基礎，
住宅小區物業管理方案 15
為持續強化城市住宅小區管理工作，全面改善城區人居環境，不斷提升居民獲得感、幸福感，結合我市實際，制定本方案。
一、指導思想
以不斷滿足人民日益增長的美好生活需要為目標，建立健全市、街道、社區三級聯動物業管理體制，按照政府主導和市場化運作相結合的原則，構建與我市發展水平相適應的城市住宅小區物業管理服務長效機制，通過2年的努力，實現城區住宅小區物業管理全覆蓋。同時建立相應的監管機制，使物業企業的服務水平全面提升，走上正軌化、常態化之路。
二、基本原則
城市住宅小區物業管理遵循“屬地管理、條塊結合、
三、實施范圍及步驟
（一）試點運行階段
由有關街道辦事處分別選取具有代表性的城市住宅小區開展試點工作，召開業主大會，指導成立業主委員會，征求業主意見和建議，因地制宜落實物業管理相關工作舉措，打造不同類型的物業管理模式，為全市物業管理全履蓋積累經驗、作好示范表率。
現有專業物業服務公司的城市住宅小區，在街道辦事處的指導下，定期召開小區黨支部、業主委員會、物業服務企業“圓桌會議”，構建三方聯動機制。
（二）全面推廣階段
有關街道辦事處根據轄區各住宅小區的物業管理情況，以及全市各類試點實踐經驗和工作方法，研究制定本區物業管理全覆蓋工作實施計劃，并全面推進實施。
（三）優化提升階段
加強物業管理服務的監督，進一步完善小區治理長效機制，通過1至2年的物業服務品質提升，實現全市住宅小區物業管理服務專業化、精準化、精細化。
四、工作舉措
（一）分類推進物業管理全覆蓋
1.有專業物業服務的小區。
由市房產事務服務中心加大物業行業的監督管理力度，建立物業行業星級管理制度，完善監督、評議、管理體系，不斷提升物業服務水平。
2.無專業物業服務小區（含單位自管小區）。
（1）具備市場運作條件的。經過環境綜合整治，在街道、社區居委會指導下，充分征求業主意見，選擇優質物業企業或引進“紅榜”物業企業，實施專業化物業管理。
（2）不具備市場化運作條件的。推行“自助物業”服務模式，成立小區管理委員會，采取自管形式，自聘人員做好小區保潔、安保等工作。
（3）零散樓棟、院落。由社區居委會成立“社會物業平臺公司”實施托管，并根據小區劃分基本情況，制定“一小區一對策”方案，利用公共收益和適當收費的原則，落實“六有”（即有治安防范、有清掃保潔、有綠化養護、有物業維修、有停車管理、有垃圾分類）標準的基礎性物業服務。
（二）推進“紅色物業”管理。
堅持黨建引領，在街道辦事處的'指導下，符合條件的物業服務企業要建立黨支部，積極培養發展物業員工入黨，完善社區與物業黨建聯建。對實行物業管理的住宅小區，成立小區聯合黨支部，建好業主委員會，推行小區黨支部書記和業委會主任“一肩挑”，黨組織與業委會成員交叉任職。
（三）打造物業服務特色品牌。
整合市場優質物業企業，打造專業化、高標準、高水平的物業服務集團，進行集中業務培訓、服務培訓，著力打造“紅色惠民物業”。物業行業主管部門優先推薦我市“紅榜”物業企業從事老舊小區、“三無小區”物業服務工作。
（四）推進物業管理服務提質。
充分發揮《河南省物業管理條例》《平頂山市物業行業“紅黑榜”》制度作用，完善監督、評議、管理體系，行業主管部門和街道辦事處加大對物業服務企業的日常監管和督查力度，嚴格落實“雙隨機、一公開”機制，促使物業服務企業開展質價相符的服務，全面提升小區居民的滿意度。
物業小區的管理方案 16
寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：
一、 營銷推廣
由于寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由于轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。
這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。
二、 商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。
1、 商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。
商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力；②熟練的中英文打字能力；③熟練操作各種設備的能力；④熟悉商務信息知識；⑤熟悉秘書工作知識； ⑥
具備基本的設備清潔保養知識。
(2)工作程序。①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求；向客戶講明收費情況，開據收費通知單
并收一定比例的押金。②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務后：完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客
人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯
交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序；
寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的`前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。
3、商務中心的服務項目
寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：
翻譯服務，包括文件、合同等；
秘書服務，包括各類文件處理；
辦公系統自動化服務；
整套辦公設備和人員配備服務；
臨時辦公室租用服務；
長話、傳真、電信服務；
商務會談、會議安排服務；
商務咨詢、商務信息查詢服務；
客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等；
郵件、郵包、快遞等郵政服務；
電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務等；
報刊、雜志訂閱服務；
客戶電信設備代辦、代裝服務；
文件、名片等印制服務；
成批發放商業信函服務；
報刊剪報服務；
秘書培訓服務等。
三、 前臺服務
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多 ，主要包括：
問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務；
信件報刊收發、分揀、遞送服務；
個人行李搬運、寄存服務；
出租汽車預約服務；
提供旅游活動安排服務；
航空機票訂購、確認；
全國及世界各地酒店預定服務；
餐飲、文化體育節目票務安排；
文娛活動安排及組織服務；
外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；
花卉代購、遞送服務；
洗衣、送衣服務；
代購清潔物品服務；
提供公司“阿姨”服務；
其他各種委托代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1、設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。
(5)制定設備的保養和維修制度。
(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。
2、維修與保養
(1)報修(兩類報修：自檢報修、客戶報修)與維修程序。
(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱作例行保養);一級保養；二級保養。
(3)設備的維修。
對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時應注意：
①是否按設備分類編制計劃。
③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有：
①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。
② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。
④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。
小區物業管理方案 17
隨著物業服務水平對小區房屋的銷售以及居住的質量影響越來越大，如何使物業服務更好地促進xxx的銷售，在不斷完善對xx現有物業管理的基礎上，對xxxx應進一步提高物業管理的配置及服務水平，使xxx業主物業管理享受到VIP服務。
一、日常維護：
1.對業主房屋的管理：每月進行定期檢查并記錄。檢查結果，如果是空置房，用短信的方式向業主反饋，并向業主提出相關建議，讓業主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業公司也在照看著，放心讓物業公司去管理。如果是業主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業主的信箱中，使業主對自己的房屋有所了解。（可為業主的空置房進行簡單清掃），業主的檢查記錄進行專門存檔，存放在業主檔案文件袋中。
2.對公共部位、設施設備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修計劃、維修結果反饋到公共信息欄中，使業主了解到本園區物業運行情況。
3.維修速度：業主報修，物業服務中心應在15分鐘內到業主報修現場，通過檢查判斷，立即向業主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業主感覺到維修的“深圳速度”。
4.對公共設施采取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設施的正常運轉。
二、環境衛生：
為提高及第苑的清潔度，在每層樓的`消防樓梯處放置一個垃圾桶，業主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經過電梯影響電梯內的衛生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環衛站的保潔員清運出小區。保潔員對每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標準的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時保潔，確保每棟樓達到高標準的衛生要求。
三、綠化養護：
定期施肥、及時修剪、除草，確保園區的園林綠化正常生長。種植時設計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養護。使及第苑的綠化特色與其他園區不同。
四、交通秩序及車輛停放：
為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設專門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。
五、安防：
根據物業公司的安防方案，使用比其他園區更高科技、更全面的安防系統，以便人防與技防相結合，提高園區的安全系數。
六、收費服務：
物業公司為每戶業主在銀行開戶，物業收費項目都可以在銀行代交，物業公司收到銀行代收的費用后，用短信反饋給業主，這樣可以節省業主到物業服務中心交費的時間，物業公司也可以及時收到各種費用。
七、物業服務中心：
增設服務熱線電話，增設網上業主論壇及QQ群，使業主能充分參與物業管理，使物業對業主有更貼心的服務。增設親和大使，對業主的孩子及老人重點關注，孩子及老人的生日、節日時送小卡片、小禮物等，增進業主與物業公司的感情。
八、特約服務：
增設更多、更方便的特約服務，如室內安防系統、購買機票、訂餐、旅游咨詢等，使業主更省心。
九、制定標準的管理程序：
服務人員統一的服務方式及服務程序，以體現物業服務水平。
物業小區車輛管理方案 18
一、維修保養計劃
維修保養周期
為了確保車輛的正常運轉和安全性，物業車輛將按照以下周期進行保養和維修：
1)每月進行一次保養，檢查輪胎氣壓、機油水平、剎車油水平、電池情況等，并保持車輛內部的清潔和整潔。
2)每季度進行一次大保養，檢查空氣濾清器、汽油濾清器、機油濾清器、火花塞、剎車軟管、轉向器、真空管、排氣管等，并做必要的更換、清洗或更換。
3)每年進行一次年度檢查，檢查制動系統、懸掛系統、轉向系統、電氣系統、發動機、變速器等，并進行必要的調整或更換。
常規保養項目
為了確保車輛的正常運行和壽命，物業車輛將依據保養周期執行以下常規保養項目：
1)機油更換：每3000公里或三個月換一次機油，并檢查機油濾清器。
2)全面檢查輪胎：車胎必須符合規定尺寸、胎面厚度、胎紋深度、老化程度等標準，并維護正確的氣壓。
3)剎車系統保養：檢查剎車片、剎車盤、剎車軟管、剎車油、剎車片安全銷、清洗并清理叉軸、剎車拉桿、彈簧和連接管，并必要時更換。
4)更換三濾：更換汽油濾清器、空氣濾清器、機油濾清器等，保證車輛流暢性和長壽命。
5)電池維護：每2-3個月進行一次電池維護，檢查電池情況、電池線路接口情況、電池正極是否松動等，必要時更換電池。
6)變速器和發動機保養：定期清洗和保養變速器和發動機，確保功能正常和老化時間盡可能的長。
7)防止鐵銹：更換防止鐵銹劑，并清潔和保護車輛底部，以防止磨損和刮擦。
8)車內保養：每次保養時還應進行車內清潔、檢查內部電器設備是否正常、車內燃油是否正常使用、排放狀況是否正確等。
二、維修保養記錄
維修保養記錄表
為了方便管理和跟蹤車輛的保養和維修情況，物業車輛維修保養記錄表將包括以下信息條目：
1)車牌號碼、車輛品牌、車輛型號、車輛顏色、發動機號碼、底盤號碼等。
2)維修日期、保養內容、更換零件、材料費用、工時費用等。
3)維修和保養的地點、名稱、聯系人等。
4)可選的`備注和加注建議，例如下次維修保養日期、下次修理零件、維護建議、油耗跟蹤等。
維修保養材料清單
為了方便管理和跟蹤車輛維修和保養的材料費用和使用情況，物業車輛維修保養材料清單將列舉以下方面：
1)不同種類的零部件、保養用品的名稱、規格、材料、價格等。
2)車輛維修和保養的使用頻率、裝置位置、監控、羧基、紙張等信息。
3)材料的供應商、承包商和作業區域等信息。
4)日常生產車輛的使用量和用財，維修保養創控流程、頻率和零部件數量等。
三、維修保養費用控制
維修保養預算
為了確保維護和保護車輛的生命和安全，物業車輛將按照以下預算執行維修和保養：
1)把車輛分為兩個部分，一個為常規保養預算，另一個為維修預算。
2)常規保養預算是按照車輛數量，和保養周期細分計算預算。計算方式為：車輛數量×(常規保養次數/月)×(每次保養費用)。
3)維修預算是車輛維修時的費用，按照不同車輛和維修類型的不同細分預算。
4)車輛維修預算應包括維修和保養材料費用、人工費用、裝置費用等項費用。
維修保養經銷商管理
為了實現維修保養費用控制，物業車輛將按照如下策略管理經銷商：
1)對于維修歷史記錄良好和服務質量能得到保障的經銷商，進行合作關系和常規服務協議簽署。
2)對于服務質量不佳或價格不合理的經銷商，放棄維修合作關系。
3)必要時，對經銷商進行盡職調查，評估其維修保養能力和服務誠信程度。
維修保養費用結算和審計
為了確保車輛維修保養預算的正常花費和經費使用情況，物業車輛維修保養費用的結算和審計將依據如下辦法進行：
1)對于不合理和超預算的維修保養費用，禁止部門報銷。
2)維修保養預算實行單據齊全、領導簽字、部門審核、財務審批等程序，確保每一筆維修保養費用的合理、適當和真實。
3)定期對車輛維修保養費用進行審計和檢查。
4)及時糾正和處理費用異議、財務問題和管理缺失等問題。
四、車輛保險管理
車輛保險文件
為了保障車輛生命和財產安全，物業車輛保險文件應包括以下條目：
1)車輛保險憑證，包括保險合同、臨時保險單等。
2)車輛保險聲明，包括商業車險、交通事故責任強制險等。
3)車輛人身意外保險。
車險理賠
為了及時解決車輛事故帶來的損失和影響，物業車輛保險理賠將按照如下程序進行：
1)進行理賠申報和數據填寫。
2)理賠損失調查和賠款協商。
3)理賠賠款審核、賠款發放等。
4)對車輛事故進行統計和分析。
五、車輛維修保養項目
1、冷卻系統檢查
冷卻系統是保持發動機正常運轉的重要部件，需要檢查冷卻劑的濃度和冷卻系統中是否有漏水等問題。如發現問題需要修理或更換零部件。
2、車燈檢查
車燈是行車安全的重要保障，需要檢查前大燈、后尾燈、剎車燈、示寬燈和轉向燈等是否正常工作。若發現問題需要更換或修理車燈。
3、剎車系統檢查
剎車系統是車輛行車安全的重要組成部分，需要檢查制動系統的盤、碟、剎車鼓、剎車片、剎車液等等關鍵部件是否出現問題，以確保剎車系統正常工作。
4、懸掛系統檢查
懸掛系統是決定車輛舒適性和行車穩定性的關鍵部件，需要檢查車輛的彈簧、減震器、懸掛支架和球接頭等部件，以檢查是否出現了問題。
5、輪胎檢查
輪胎是車輛行駛的重要保障，需要檢查輪胎的磨損情況、胎壓以及輪胎與輪轂的卡口是否扎實。若需要更換輪胎，應選擇合適的規格和品牌。
6、電瓶檢查
車輛的電瓶是提供電力的重要部件，需要檢查電瓶的容量和充電狀態，若發現問題需要更換電瓶。
總之，定期的車輛維修保養可以保證車輛的性能和耐用度，并為安全行駛提供保障。但在進行維修保養時，務必要選擇專業的維修機構或技術人員，以保證車輛得到合理維護。
物業小區的管理方案 19
一、目的
二、適用范圍
適用于業主入住的管理工作。
三、職責
1．客戶服務部經理負責業主/住戶入住全面管理工作。
2．客戶服務主管負責協助經理安排業主/住戶入住工作。
3．客戶服務專員負責具體辦理入住手續。
4．財務部負責核收各項入住費用。
四、辦理入住的。前提條件
1．小區（大廈）已經通過接管驗收，達到入住條件。
2．接管驗收標準如下。
（1）房屋無重大質量問題。
（2）工程遺留問題基本得到解決。
（3）工程資料已經齊備。
（4）業主檔案資料已經移交完畢，產權確認工作已經結束。
（5）達到入住的條件，具體條件包括一下幾點。
①小區實現通路、通水、通電、通氣、通信、通郵、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需；
②配套設施基本齊備，建成并能夠使用；
③客戶服務部有固定的辦公場所并開始辦公。
3．物業管理公司已經同委托方簽訂《物業管理委托合同》。
五、入住準備工作
1．入住資料準備
（1）根據小區的實際情況編寫和印制《業主公約》、《住戶手冊》、《服務指南》、《消防安全責任書》、《入住通知書》。
（2）《入住通知書》的內容要求寫明物業公司辦公地點、業主辦理入住手續時應帶的資料、證件及交納的費用明細，并附簡明扼要的入住流程等。
（3）印刷以下各類入住表格：
物業小區的管理方案 20
寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：
一、 營銷推廣
由于寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由于轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。
這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。
二、 商務中心的服務與管理
大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。
1、 商務中心的設備配置
商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。
商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。
商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
①流利的外語聽說讀寫能力；
②熟練的中英文打字能力；
③熟練操作各種設備的能力；
④熟悉商務信息知識；
⑤熟悉秘書工作知識；
⑥具備基本的設備清潔保養知識。
(2)工作程序。
①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求；向客戶講明收費情況，開據收費通知單
并收一定比例的押金。
②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。
③服務后：完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客
人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯
交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。
商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序；
寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。
3、商務中心的服務項目
寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的。服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：
l 翻譯服務，包括文件、合同等；
l 秘書服務，包括各類文件處理；
l 辦公系統自動化服務；
l 整套辦公設備和人員配備服務；
l 臨時辦公室租用服務；
l 長話、傳真、電信服務；
l 商務會談、會議安排服務；
l 商務咨詢、商務信息查詢服務；
l 客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等；
l 郵件、郵包、快遞等郵政服務；
l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務等；
l 報刊、雜志訂閱服務；
l 客戶電信設備代辦、代裝服務；
l 文件、名片等印制服務；
l 成批發放商業信函服務；
l 報刊剪報服務；
l 秘書培訓服務等。
三、 前臺服務
小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多 ，主要包括：
l 問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務；
l 信件報刊收發、分揀、遞送服務；
l 個人行李搬運、寄存服務；
l 出租汽車預約服務；
l 提供旅游活動安排服務；
l 航空機票訂購、確認；
l 全國及世界各地酒店預定服務；
l 餐飲、文化體育節目票務安排；
l 文娛活動安排及組織服務；
l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；
l 花卉代購、遞送服務；
l 洗衣、送衣服務；
l 代購清潔物品服務；
l 提供公司“阿姨”服務；
l 其他各種委托代辦服務。
有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。
四、設施設備管理
寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：
1、設備管理
(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。
(2)完善工程部架構。
(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。
(4)抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。
(5)制定設備的保養和維修制度。
(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。
2、維修與保養
(1)報修(兩類報修：自檢報修、客戶報修)與維修程序。
(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱作例行保養);一級保養；二級保養。
(3)設備的維修。
對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。
編制維修計劃時應注意：
①是否按設備分類編制計劃。
③維修方法是否恰當。
一般的維修方法有：
①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。
② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。
③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。
④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。
建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。
(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。
一、 保安與消防管理
1、保安管理
(1)貫徹保安管理的基本原則是：
①賓客至上，服務第一。
②預防為主。
③誰主管，誰負責。
④群防群治，內緊外松。
(2)建立保安部的組織機構。
(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。
(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。
2、消防工作
(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。
(2)一般寫字樓的消防系統主要有：
①干式消防系統：自動報警系統，聯動總控制屏，btm氣體滅火系統。
②濕式消防系統：自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。
③消防聯動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗；空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗；消防電梯的功能試驗。
④火災報警系統：自動報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警) 。
(3)消防工作的展開：
①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知 。
②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人：管理公司總經理、部門經理、班組長。
③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業范圍的防火責任。
④ 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。
⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。
⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。
⑦配備必需、完好的消防設備設施。
⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。
⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊；建立專職消防隊；抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。
⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為
⑾建立消防檔案。
⑿制訂滅火方案及重點部位保衛方案，每個房間安裝消防走火示意圖。
二、 清潔衛生管理
清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點體現在：
(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，并嚴格執行。
(2)制定部門各崗位的責任制。
(3)建立衛生清潔的檢查制度。
①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記);
②每日抽查；
③會巡制度；
④食用水質及排污處理檢查。
(4)保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。
(5)提供全面的清潔衛生美化服務。
寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內容。除以上各項管理與服務工作，協調好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內容。
小區物業服務管理方案 21
為規范小區管理，為業主供給優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。
一、管理目標
物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全禮貌、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、供給優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
二、管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，所以管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，供給優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個進取性，即物業管理公司的進取性和業主使用人的進取性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，經過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創立禮貌的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不一樣需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更?
四管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化提議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；
（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，進取培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業化的運作方式，供給全方位服務，開展多元化經營。
（二）物業管理服務項目
1、公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：
（1）房屋公共部位的日常維修與保養；
（2）公共設施設備的維修與保養；
（3）小區內清潔管理，垃圾收集與清運；
（4）公共綠化的養護；
（5）公共秩序維護；
（6）消防管理；
2、有償專項服務項目
（1）有償維修類；
（2）代辦性服務；
（3）中介類服務；
（三）收費管理
物業服務費構成
1、管理服務人員的工資和按規定提取的福利費、社會保險費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業服務區域清潔衛生費用；
4、物業服務區域綠化養護費用；
5、物業服務區域秩序維護費用；
6、物業企業辦公費用；
7、物業企業固定資產折舊費；
8、法定稅金；
9、企業利潤。
物業服務費中不含二次加壓供水設施設備運行維護費和樓內公共照明費，此部分費用將另行收取。收費資料和標準依照《河北省物業服務收費管理實施辦法》、《唐山市物業服務收費管理實施細則》（唐價經費字〖20XX〗14號）執行。
（四）入住管理
在辦理業主及使用人入住手續時，供給方便、快捷、及時、周到的服務，給業主留下良好的第一印象，為后續管理打下基礎。
1、管理資料：
（1）準備業主及使用人收房所需資料；
（2）為收房手續供給一條龍服務；
（3）按收房流程辦理領房手續：
1）根據業主及使用人持入住通知單和各類必備，發放交房資料；
2）收回業主及使用人按規定填寫的各類表格，收取應繳納的費用；
3）陪同業主驗房；
4）對驗房中發現的房屋質量問題，經業主確認后，填寫《業主驗房表》，將所有問題提交開發商，并督促解決。
2、管理措施：
（1）制定入住方案，準備各有關所需資料；
（2）按照收房程序，安排工作流程；
（3）策劃業主及使用人入住現場布置方案；
（4）按規定辦理業主及使用人的入住手續。
（五）檔案資料管理
加強檔案資料管理，有助于保存物業的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系。
1、管理資料：
（1）工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；
（2）業主檔案：所有業主及使用人的租房合同（復印件），業主及使用人的基本情景登記表、裝修表等有關的登記表等；
（3）財務檔案：逐年構成的財務收支報表、物業維修基金使用報表等；
（4）文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等；
（5）管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。
2、管理措施：
（1）制定檔案制度，并嚴格執行；
（2）專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主及使用人的保密，保守秘密；
（3）科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；
（4）建立各類資料的電腦管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。
（六）房屋及公共設施設備管理
房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是物業管理的重中之重。
1、管理資料：
（1）房屋公共部位管理：根據現狀，分別制定不一樣管理計劃，確保房屋保值增值。
A、已交付房：
1）房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案；
2）加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；
3）裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。
B、空置房（含業主托管房）：
1）定期到空置房查看、通風；
2）對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發現問題或盡快處理，或及時通知業主。
C、公共用房
做好公共用房（公共設施用房等）的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。
（2）設備設施維護：
1）公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；
2）水泵、風機房、電梯機房等設備定期巡查；
3）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；
4）智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；
2、管理措施：
（1）加強裝修戶管理，督促業主及使用人做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止，緊急情景時可采取停水停電等措施防止危害擴大；
（2）對所有的維修人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統的操作及維護；
（3）對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態；
（4）對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代；
（5）建立維修人員值班制度，確保維修及時，且有回訪制度和記錄；
（6）采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好。
（七）綠化保潔管理
綠化保潔直接關系到小區形象及業主生活環境，也是評定物業管理質量的一個重要指標。
1、管理資料：
（1）綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。
1）根據氣候，給花木適量澆水；
2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；
3）制定預防措施，防治病蟲害；
4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種適宜的苗木、花草；
（2）清潔衛生：經過日常保潔工作，使小區公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。
1）樓層公共區域每一天清掃；
2）小區道路、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔。
3）每一天定時收集垃圾，確保垃圾袋裝化，定期對垃圾桶清潔、對垃圾房消毒；
4）對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。
2、管理措施：
（1）建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作；
（2）加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；
（3）落實“三查”（綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務中心經理抽查），加強日常監督檢查；
（八）治安管理
運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主及使用人的安全，這是物業管理工作的重要資料，我們采取常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。
1、管理資料：
（1）常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主及使用人安全的行為。
A、門崗的任務：
1）維護出入口的交通秩序，車輛按有關規定的停車制度執行，加強機動車、非機動車管理，做到停放有序；
2）對外來車輛和人員進行驗證、登記；
3）嚴禁攜帶危險物品進入小區；
4）為業主供給便利性服務。
B、巡邏崗的任務：
1）按規定路線巡視檢查，不留死角；
2）巡查車輛停放情景，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；
3）對小區內的嫌疑人員進行檢查防范；
4）對小區及樓宇安全、防火檢查；
5）對裝修戶的安全檢查；
6）防范和協助公安部門處理各類治安案件；
（2）技術防范：
應用安全報警監控系統、周界報警系統，對小區內的治安情景實施24小時監控，以確保安全。
1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，并及時通知值班秩序維護員，進行現場處理。
2）值班秩序維護員配合公安機關處理治安案件。
2、管理措施：
（1）實行半軍事化管理，制定管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強秩序維護人員的工作職責心；
（2）強化內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高秩序維護人員的思想素質和業務技能；
（3）加強秩序維護人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語言禮貌，舉止得當；
（4）嚴格執行巡更點到制度，確保巡邏質量；
（5）監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好；
（6）保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。
（九）消防管理
消防管理是物業安全管理的重點，所以要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。
1、管理資料：
（1）建立消防工作站，有健全的消防管理制度及組織；
（2）做好消防監控中心的管理；
（3）做好消防設施、器材的管理；
（4）堅持消防通道的暢通；
（5）加強裝修期間的消防安全管理；
（6）嚴禁違章燃放煙花爆竹；
（7）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；
（8）防止電器短路等引發火災因素。
2、管理措施：
（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全職責制，做到職責落實，器材落實，檢查落實；
（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；
（3）建立義務消防隊，定期組織消防安全學習及消防演習；
（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；
（5）做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；
（6）制止任何違反消防安全的行為；
（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主講解消防知識；
（8）發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。
以上是我公司擬對xx項目的實施的物業管理方案，我公司將嚴格按照國家及唐山市有關法律法規實施管理服務。其中難免有不足之處，請房管局物業處領導多提寶貴意見，我們愿為豐南物業管理事業的發展貢獻應有的力量！
小區物業管理方案大全 22
為落實市__屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水?
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20__年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100％取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100％，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100％。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業主大會和業主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100％；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責
（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
四、職責分工
規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20__年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20__年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20__年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
小區物業管理方案大全篇2
為了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規范我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。
一、組織領導
組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）
陳守元（印盒石社區主任）
陳聯國（觀音巖社區主任）
黃東方（萬安社區主任）
潘中英（太平社區主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區主任）
周君（搭馬橋社區主任）
何永鳳（袁家墩社區主任）
何小燕（牌樓社區主任）
領導小組下設辦公室在社區服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫忙社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作為社區基層的物業管理協調機構。
二、規劃與目標
1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個物業管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類小區）個；單位型居住區（二類小區）個；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）個。
印盒石社區17個，其中一類小區1個，二類小區12個，三類小區4個。
觀音巖社區19個，其中一類小區4個，二類小區5個，三類小區10個。
萬安社區31個，其中一類小區2個，二類小區8個，三類小區21個。
石峰村1個，其中一類小區個，二類小區個，三類小區1個。
太平社區30個，其中一類小區5個，二類小區9個，三類小區16個。
大河溝社區20個，其中一類小區3個，二類小區3個，三類小區4個。
搭馬橋社區29個，其中一類小區個，二類小區8個，三類小區21個。
袁家墩社區21個，其中一類小區4個，二類小區6個，三類小區11個。
牌樓社區8個，其中一類小區2個，二類小區4個，三類小區2個。
2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理有利于提高城市管理水平和改善居住環境，而且對于我區建立國家衛生城市、禮貌城市和一流人居環境具有重要好處。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要好處，取得理解和支持；在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在2013年底，逐步實現規范化的物業管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制定方案（2012年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。
2、宣傳部署（2012年9月1日——9月30日）。對社區物業管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點（2012年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業管理的試點社區。
4、總結推廣（2012年11月1日——11月30日）。總結試點工作經驗在各社區加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改善，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業管理條例）在我辦的全面落實。
四、主要措施
1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一職責人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常了解狀況，用心協調解決問題，確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的狀況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不用心支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
小區物業管理方案大全篇3
一、保安方面
1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。
2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。
3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。
3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。
4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。
5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。
三、工程方面
1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。
2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。
3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。
4、重點設備間完成責任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。
2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業主登記和驗收簽字工作。
3、分片區管理責任落實，加強對片區衛生監督、客戶關系維護和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。
五、其他方面
1、完成勞動協議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調試。
3、落實重要商戶的電價和物業費的協商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。
小區物業管理方案大全篇4
為規范小區管理，為業主提供優質的物業管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區品質。
一管理目標
物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區物業實施科學的管理、提供優質的服務，并在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業主及使用人綜合滿意率達到90%以上。
二管理原則
為實現即定管理目標，追求的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主及使用人的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則
在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求，通過服務中心對小區實施專業化的管理，同時努力爭取業主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業，并自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。
（三）物管為主、多種經營的原則
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主及使用人的不同需求，又增強物業公司的造血功能，增加經濟積累，以利于更?
三管理方法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；
（二）成立物業服務中心，配備專業管理人員，實施專業化管理；
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；
（四）制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理于服務；
（五）嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；
（六）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。
小區物業管理方案大全篇5
一、管理目標：
1、業主委員會成立后12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；
2、業主委員會成立后24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；
3、業主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；
4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；
5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；
6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業的。服務內容融入到業主的衣、食、注行中。
二、分項指標：
1、房屋完好率：100％
2、房屋零修、急修及時率：99％
3、維修工程質量合格率：100％
4、管理費收繳率：≥98％
5、綠化完好率：99％
6、清潔、保潔率：≥99％
7、道路完好率及使用率：100％
8、化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％
9、排水管、明暗溝完好率：100％
10、路燈完好率：100％
11、汽車場完好率：100％
12、公共文體設施、建筑小品完好率：100％
13、小區內重大刑事案件發生率：0
14、小區內治安案件發生率：≤1／年
15、消防設施、設備完好率：100％
16、火警發生率：≤1％
17、火災發生率：0％
18、違章發生率：2％
19、違章處理率：100％
20、用戶有效投訴率：≤2％
21、有效投訴處理率：100％
22、管理層員工專業培訓合格率：100％
23、特種作業員工持證上崗率：100％
24、維修服務回訪率：≥30％
25、業主（住戶）對物業管理綜合滿意率：≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）
小區物業服務管理方案 23
一、總體規劃
為了搞好xx小區的物業管理服務，提升本企業物業管理水平，為業主營造一種舒適的居住環境，特制定本方案。
二、服務準則
（一）標準服務時間
周一至周日上午8：00~下午18：00。
（二）服務中心電話
物業管理部客戶服務中心設有24小時值班服務專員，以便于為廣大業主服務。服務電話如下。
1．標準服務時間電話：xxxxxxx。
2．非標準服務時間電話：xxxxxxx。
三、服務內容
（一）遷入手續辦理
1．業主持小區業主的《入住通知單》、《購房合同》到服務中心辦理遷入手續。
（1）按規定要求填寫《入住登記表》。
（2）按規定繳納有關款項。
（3）與服務中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設備、設施查驗手續。
（4）辦理物業移交手續，領取鑰匙。
2．業主應保證在搬家過程中服從轄區物業管理人員的指揮，按指定路徑進出遷入地域，并注意遵守小區的公共秩序。
（二）房屋維修管理
1．每年一次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制訂維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。
2．對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕事故的發生，有檢修記錄和保養記錄。
3．根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。
4．每日巡查一次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
5．保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的在兩個工作日內完成；照明設施一般的故障（損壞的燈座、燈泡、開關等），在兩天內安排修復完成，其他故障五個工作日內完成，保持90%的樓道照明燈具能正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每一個月集中安排一次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個月集中一次進行修補維修。
6．按照政府有關規定，每年進行一次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
7．對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時告知與勸阻，并及時報告政府有關主管部門。
8．小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。
（三）公共設施維護管理
1．對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。
2．建立共用設施設備清冊檔案（或設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。
3．有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范執行。
4．對共用設施設備進行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。
5．特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢驗檢測校準，符合相關規范。
6．設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識規范、統一、完整；操作規程、維護規范、管理制度在明顯位置做出標識；各類管線有分類標識和流向標識；各類記錄本、登記本（運行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15天，并能正常回放。
7．對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、車庫限高、區內道路限速、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
8．公共區域內的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清掏一次；雨水、污水管道及井發生堵塞時應及時疏通；化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。
9．建立設備設施巡視制度，有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過八小時。
10．每日對園區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視一次。設施設備能正常使用，無安全隱患。
11．設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。
12．使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。
13．保證載人電梯日夜24小時正常運行。
14．消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。
15．小區主要道路及停車場交通標志齊全。
16．路燈、樓道燈完好率不低于95％。
（四）公共秩序管理
1．小區出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。
2．實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區。在有可能危及人身安全處有明顯標志。
3．園區和樓內巡視。園區巡視白天三次、夜間四次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、巡視路線圖、巡視項目內容、要求及記錄。
4．門崗及巡視服務人員，形象端正、著裝整齊干凈、舉止規范、語言禮貌、連續上崗時間不超過四小時；門崗服務設施完好、標識醒目；有服務操作細則。
5．監視控制中心設專人24小時值班，負責小區監控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過八小時。監視控制中心各類制度在明顯位置做到標識。
6．有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規范、清晰，對進出小區的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。
7．突發事件發生時及時報告政府有關部門，并設專人保護現場，配合公安等部門進行處理。
8．對火災、治安、公共衛生等突發事件制定應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
9．對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患做到及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。
10．對監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周。
（五）清潔服務
1．在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產日清。
2．小區道路、廣場、停車場等每日清掃兩次；門廳、電梯廳、樓道每日清掃一次，每周拖洗一次；電梯門、地板及周身每天清掃抹擦一次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次；共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦一次；公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦一次；小區范圍內綠化帶（及附屬物）每天清掃一次；休閑區亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦一次；路燈每月抹擦一次。
3．區內公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每兩個月檢查一次，每年清掏一次，發現異常及時清掏。
4．二次供水水箱按規定半年清洗一次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。
5．根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
（六）綠化養護管理
1．雇請專業人員實施綠化養護管理。
2．對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
3．對水池進行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。
4．定期清除綠地雜草、雜物。
5．適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
6．適時噴灑藥物，預防病蟲害。
四、服務評估
1、定期評估
服務中心客戶主管根據業戶反映制訂定期檢查計劃，會同維修人員、秩序管理人員及環境衛生人員每月x日定期在小區內進行服務檢查，以評估服務效果。
2、臨時檢查
總經理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時，可以由服務中心具體組織實施，其他部門共同參加對小區物業服務進行臨時檢查，以評估其服務效果。
小區物業管理方案 24
一、工作現況
20xx年辦事處委托我們利合物業公司對20xx年改造的老舊小區和20xx年以前改造的小區按照上述文件要求，實施專業化得物業管理，利合物業公司重點對醫藥公司家屬院、新華小區實施了物業管理，對這兩個小區實施物業管理和過程中新華路辦事處物業管理辦公室以及我們利合物業管理公司聯合對以上小區張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區業主的一封公開信》，并做了詳細的入戶調查，把三級服務內容標準、服務承諾、辦事處考核物業公司的內容，以及收費許可證都傳遞到了業主當中。并且根據業主意愿讓同意入住的業主給予簽字，統計了業主的詳細姓名、聯系方式、車輛信息、建筑面積，這些內容形成了小區業主的初步檔案資料。目前醫藥公司物業管理已經初步成效，收費工作正在進行。新華小區11月1日我公司正式入住管理，各項服務已經到位，準備在20xx年12月1日收費。慶安小區我們正在做入戶調查，但是物業管理入住的各項辦公用品、設備已經準備到位。準備2015年元月1日正式納入管理。
二、老舊小區的特點及老舊小區改造和實施物業管理中發現的問題
老舊小區有四個明顯的特點
1、老，這些小區大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀末、本世紀初建設的小區，基礎設施薄弱，公共設施毀壞嚴重，無人管理，有的曾經有人管理但是由于沒有健全的機構引導及管理而失敗。
2、小、大多數只有一百多位業主，建筑面積10000平方左右，規劃不合理，有的是分兩期建設一個小區中有不同的開發商，有的還是公有住房、小產權房，不能辦房產證，大多數沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。
3、規劃不合理，人員混雜，繳費意識淡薄。強烈要求政府改造并實施物業管理的業主和無所謂不需要管理的業主形成鮮明對比。利合物業對上述實施物業管理的兩個小區進行的初步調查，調查顯示結果，收費工作中繳費積極的業主和找各種理由不繳費的業主形成了鮮明的對比。小區與小區物業聯系緊密，各自又成獨立的單元，很容易進行物業的從新規劃和定義。
4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區的形象，很多業主要求物業公司拆除違章建筑。
三改造和實施物業管理中發現的問題
1、改造不徹底造成實施物業管理的成本增加。以醫藥公司為例，改造中小區的主通道有8平方的路面沒有整修，利合物業入住以后，拿自己的錢給予了整修，改造后由于沒有專門的監督機構，留下了很多建筑垃圾，物業公司不得不花1000元專門處理這些垃圾。小區沒有劃停車位，物業公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了物業管理公司的成本。前期改造中由于沒有物業公司的參與改造的某些項目很很不徹底，如
2、由于長時間沒有實施物業管理，小區業主交費意識淡薄，物業費收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規定的建筑面積交費。
3、改造速度過急，沒有物業公司參與規劃，有些改造項目不適合以后實施物業管理。
4、改造是一個系統工程，并不是一個部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區門崗房的問題，有的開發商當初為了售房，建立了后勤式的物業，當售房完畢的時候，物業不能維持，開發商撤離了物業，開發商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權法》的規定這些應當是小區當中的公共用房。這些門崗房以及物業用房追回必須要有建設局或規劃局的配合。有的小區當中沒有門崗房，建設門崗房需要規劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號文件中的內容。
5、改造老舊小區及實行物業管理，必須同拆除私搭亂建相結合，有的老舊小區沒有門崗房和物業公共用房，而這些小區有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。
6、針對老舊小區小的`特點，重新定義物業管理區域。有的老舊小區相鄰，可以把兩個或幾個小區打通，這樣就可以布局更合理，就可以養活”物業。
四、針對以上問題提幾點建議
1、老舊小區改造必須結合物業管理公司。物業管理公司具有專業化得管理經驗，改造后的小區也應當由物業公司來管理，因此老小區改造應該由物業公司提出改造方案，由辦事處組織論證實施，最后由物業公司和辦事處職能部門共同監督質量。這樣才能不給以后物業管理造成成本負擔。
2、在辦事處社區的主導下多部門配合。老舊小區因為多年無人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。
3、對前期改造過的小區進行二次改造。對小區內的違法亂建的項目，依靠業主參與由物業公司提出，法律部門參與，政府協調“啃”下這個骨頭。
4、由政府牽頭對老舊小區進行物業知識進社區的宣傳活動。讓業主明白相關的法律和法規。
5、根據文件精神，要建立政府救助機制。對確因生活困難難以繳納物業服務費用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。
6、對承擔社會責任管理老舊小區的物業管理公司給予按照管理老舊小區面積，給予政府補貼，緩解物業管理公司的困難。
7、老小區改造，不能急于求成。每年確定一個到兩個小區實行改造，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經驗，為以后改造打下基礎。
8、重視老舊小區大門改造及建設，這一點很重要。用現進技術來做好老舊小區的大門改造，這樣可為物業公司節省很多管理成本。
結束語：總之，老舊小區改造并實現物業管理全覆蓋是一項切實的惠民工程，要政府引導協調多部門參與，形成由物業管理公司參與物業管理規劃，政府部門協調，改造過程和改造后由物業公司和政府部門共同聯合參與監督和驗收最后由委托入駐管理的物業公司實施管理，并對實施物業管理的公司給予適當的補貼的模式，才能把這項惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。
物業小區車輛管理方案 25
目的：
為制定轄區車輛管理制度，規范工作流程，優化轄區交通結構，特制定本方案。
適用范圍：
轄區車輛管理
一、項目概況
xx花園位于杭州市濱江區政府西南，建筑面積約29萬方，占地面積140余畝，共有住戶1494戶，小區內有雙車環形車道。項目配套地下停車庫一個，共規劃車輛停車位1216個，車庫設進出口共4個，路面臨時停車位21個，小區設南西北大門3個，南門為行人大門，北門，西門可進車輛，西門為車輛進出主門，主要進出小區住戶車輛，北門為輔門，主要進出外來車輛以及運貨，其中西門車庫進出口在小區西門南側位于小區外圍，其他進出口均在小區內。
二、人員配置方案
車輛管理負責人1人秩序維護隊長兼
車輛管理員3人外聘，3班2運作
車庫門崗3人車管員兼
停車場巡邏人員4人秩序維護隊巡邏崗兼
三、方案實施步驟
針對當前xx花園車輛管理現狀，初步設想方案實施步驟如下：
第一步：逐步引導，使人們觀念開始轉變，西門為正門。
第二步：將北門和西門進行分化，西門主要進出住戶車輛和臨時車輛，北門主要進出送貨搬家車輛。
第三步：與開發商協商地下庫辟出約100個臨時停放車位。
第四步：規劃臨時車位的分布。
第五步：公布停車方案和臨時車位分布圖。
第六步：逐步規范路面停車，路面一律不得停車，所有住戶車輛一律停入地下庫臨時停車位，路面臨時車位只做臨時外來車輛停放用，搬家送貨車輛不得滯留小區，所有裝修單位，裝修工車輛一律不得進入小區。
第七步：政府部門報批，依據物價批文實施停車收費。
四、管理制度
單有良好的停車場庫，如果沒有健全的管理制度，同樣不能把車輛管好。健全的管理制度應該包括：門衛管理制度、車輛管理規定等。
一、車輛管理負責人職責
1.依法循章對住宅區、交通、車輛進行管理。
2.負責按物價部門收費規定收取車位管理費。
3.熟悉掌握住宅區車輛流通情況，車位情況，合理布署安排，優先保證業主使用車位。
4.負責監督和落實員工崗位職責，對員工進行日考核，填寫《員工日考核表》。
5.負責每日工作檢查，并填寫《車輛管理日檢表》。
6.負責對外協調與聯系，處理車輛管理方面的問題和客戶投訴。
7.負責對員工進行法制教育和職業道德教育，不斷提高服務質量。
8.負責對員工進行崗位培訓，并做好培訓記錄。
9.定時向管理處主任匯報工作。
二、車輛管理員的職責及紀律
(一)車輛管理員的職責如下
1.負責對停車場(庫)的'汽車，摩托車，以及自行車庫的自行車管理。
2.實行24小時輪流值班，服從統一安排調度。
3.按規定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規定和程序指揮放行，并認真填寫《車輛出入登記表》。
4.遵守規章制度，按時上下班，認真做好交接班手續，不擅離職守。
5.按規定和標準收費，開具發票，及時繳交營業款。
6.負責指揮區內車輛行駛和停放，維持小區交通、停車秩序。
7.負責對小區道路和停車場的停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全。
8.負責停車場(庫)的消防以及停車場(庫)、值班室，崗亭和洗車臺的清潔工作。
(二)車輛管理員的紀
1.儀容整潔，遵守《儀容儀表規定》。
2.執行公司文明禮貌用語規范，講究文明服務，禮貌待人。
3.嚴格遵守《交接班制度》。
4.值班時禁止喝酒、吸煙、吃東西：不準嘻笑、打鬧，不準在值班時會客、看書報、聽廣播，及做其他與值班職責無關的事。
5.愛護各種器具，不得丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出。
6.依法辦事，廉潔奉公，堅持原則，是非分明。
7禁止在公司所管物業范圍內打麻將；不準借娛
8.團結互助，禁止鬧糾紛；不說臟話，不做不利團結的事。
9.遵守《員工宿舍管理規定》，不得帶人留宿，來客留宿必須經管理處分管主任(或房管員)批準。
物業小區的管理方案 26
我們在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業
一、管理思路
根據老舊小區的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據老舊小區物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將老舊小區管理標準定位在專業物業管理服務標準上。通過高水平物業管理將老舊小區提到一個較高的層次上，實現低消費投資，高價值體現，將老舊小區變成一個體現現代社會文明價值的小區。我公司設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。
2、對老舊小區采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理和服務，我們將對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準，針對老舊小區業主的特別需求來確定客戶(業主)服務的項目、內容和標準。每季度要采取書面形式向業主征詢對物業管理服務的意見。
3、由于老舊小區的管理弊端，消防安全及安全保衛工作尤其重要，小區出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規定進行巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度，對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。老舊小區對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，以做到真正的小區就是家，愛崗如愛家，實行24小時執勤，為業主提供安全、溫馨的生活環境。
4、老舊小區物業管理面積大小不一，我公司物業管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。
5、針對老舊小區物業管理，我們堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況（至少每季度公布一次）;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。我公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的。特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。
6、針對老舊小區具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，實行24小時有專職保安人員執勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書，且經消防知識培訓有記錄。
7、我公司將聯合社區居委會等有關部門，在老舊小區的內大力開展各種有益的社區活動，推動精神文明的發展，形成良好的社區文化。
8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。
9、針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。
10、老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據每個小區實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。
11、由于老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。
